Acheter ou louer sa résidence principale : le simulateur et les erreurs à éviter

Savoir, chiffres à l’appui, s’il vaut mieux acheter ou louer votre logement, et après combien d’années l’achat devient gagnant. Vous aurez le simulateur, les bonnes hypothèses et un repère que presque personne ne regarde : l’OAT.

1. Le simulateur, et comment le remplir
2. L’OAT, le repère qui change le calcul
3. Le point mort : combien d’années pour rentrer dans ses frais
4. Les cinq erreurs qui faussent la comparaison
5. Les bonnes raisons d’acheter malgré tout
6. Les questions qu’on me pose le plus souvent
7. Acheter ou louer : ce que je retiens

Le simulateur, et comment le remplir.

« Louer, c’est jeter son argent par les fenêtres. » La phrase oublie que le propriétaire en jette aussi : des intérêts à sa banque, des droits de mutation à l’État, une taxe foncière à sa commune, des travaux à son syndic. La seule question qui vaille est donc celle-ci : au bout de combien d’années ce que vous aurez accumulé en achetant dépasse-t-il ce que vous auriez accumulé en louant ?

La réponse courte, avec des taux de crédit autour de 3,3 % et des prix qui suivent l’inflation : huit à quinze ans dans la plupart des grandes villes, davantage à Paris, moins dans une ville moyenne. C’est nettement plus long que le minimum de cinq ans que j’annonçais dans la première version de cet article. La réponse précise dépend de quelques chiffres qui vous appartiennent, et c’est à cela que sert le simulateur.

Il compare deux trajectoires sur la durée de votre choix. Dans la première, vous achetez avec un crédit. Dans la seconde, vous louez le même logement et vous placez votre apport, puis chaque mois la différence entre ce qu’aurait coûté l’achat et votre loyer. Il calcule mois par mois, en euros courants, et s’ouvre réglé sur le cas central de cet article : remplacez mes chiffres par les vôtres.

Les valeurs par défaut viennent des sources citées ci-dessous. Les plus mobiles sont le taux du crédit et celui de l’OAT : vérifiez-les le jour où vous simulez.

1. Le prix du bien, frais d’agence compris et frais de notaire exclus. Pour situer votre ville, le prix des appartements anciens à Paris était de 9 560 € le m² au deuxième trimestre 2026, selon les Notaires du Grand Paris.
2. Les frais de notaire : environ 8 % dans l’ancien, dont l’essentiel est un impôt. Depuis 2025, les départements peuvent porter leurs droits de mutation de 4,5 % à 5 %. Presque tous l’ont fait, Paris compris, comme le montre le tableau de la DGFiP. Si vous achetez votre première résidence principale, vous restez à l’ancien taux.
3. Le crédit : 3,31 % en moyenne en août 2026 hors assurance, 3,35 % sur 25 ans, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Ajoutez l’assurance emprunteur, que vous pouvez changer à tout moment, et la garantie, de l’ordre de 1 % du montant emprunté.
4. Les frais annuels du propriétaire : la taxe foncière, l’entretien, les charges de copropriété que vous ne pourriez pas récupérer sur un locataire. Comptez deux mois de loyer par an au minimum. La taxe foncière a augmenté de 37 % entre 2014 et 2024, presque deux fois plus que l’inflation, selon l’observatoire de l’UNPI.
5. Le loyer hors charges du même logement, puisque les charges récupérables se paient dans les deux cas. Les loyers en place évoluent avec l’indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l’Insee.
6. La hausse du prix du bien et le rendement de votre épargne, les deux chiffres qui font tout basculer. Je leur consacre la suite de l’article.

L’OAT, le repère qui change le calcul.

L’OAT à 10 ans est le taux auquel l’État français emprunte sur dix ans. C’est aussi ce que vous pouvez obtenir, sans risque de défaut, en lui prêtant votre apport au lieu de l’investir dans la pierre. Le 2 octobre 2026, elle rapportait 4,90 % par an, selon l’Agence France Trésor, son plus haut niveau depuis 2002. Pour décider entre acheter et louer, ce taux compte autant que celui de votre crédit, et presque personne ne le regarde.

Le crédit immobilier ne suit pas toujours. En août 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat était de 3,2 %, pour une OAT à 4,0 % en moyenne sur le mois, selon les séries de la Banque de France publiées par la BCE. Les ménages empruntent donc 0,8 point moins cher que l’État. De 2010 à 2021, c’était l’inverse : le crédit immobilier coûtait en moyenne 1,1 point de plus.

Cette inversion a une explication en partie technique. Les banques se refinancent surtout sur le marché des taux d’échange, qui ne porte pas la prime de risque propre à la France : en août 2026, l’OAT rapportait 0,8 point de plus que son équivalent allemand. Elle n’en reste pas moins inhabituelle. La précédente, ouverte en avril 2022, s’était refermée au bout de quatorze mois, parce que les taux de crédit avaient fini par rattraper l’OAT.

Pour votre décision, l’écart entre ces taux a deux conséquences, et elles vont en sens contraire.

Quand le crédit coûte moins que l’OAT, emprunter est une aubaine.

Un crédit à taux fixe moins cher que l’OAT, c’est de l’argent emprunté moins cher que l’État, pour vingt ou vingt-cinq ans. Et quand l’inflation se rapproche du taux du crédit, le taux réel devient presque nul. C’est le meilleur argument en faveur de l’achat.

Quand l’OAT monte, l’apport coûte cher.

L’autre face du même taux : votre apport a une alternative sans risque. Prêtés à l’État à 4,9 %, 60 000 € rapportent environ 2 000 € par an après le prélèvement forfaitaire de 31,4 %. Quand l’OAT était proche de zéro, en 2020 et 2021, immobiliser ce même apport dans des frais de notaire ne coûtait rien. Plus elle monte, plus l’achat doit rapporter pour faire jeu égal.

À Paris, le loyer que vous vous économisez rapporte moins que l’État.

Acheter son logement, c’est d’abord cesser de payer un loyer. Rapporté au prix, ce loyer économisé est le rendement de votre achat. À Paris, le loyer moyen hors charges était de 26,3 € par m² et par mois au 1^er janvier 2025 (OLAP), pour un prix de 9 560 € le m². Soit un rendement brut d’environ 3,3 % par an, et autour de 2,1 % une fois retirés les 37 % de charges que retient l’économiste Jacques Friggit pour passer du loyer brut au loyer net.

Ce loyer implicite n’est pas imposé, et la plus-value sur une résidence principale non plus. Même en comparant après impôt, 2,1 % d’un côté et 3,4 % de l’autre, l’acheteur parisien parie sur une hausse des prix d’au moins 1,3 % par an, chaque année, simplement pour faire jeu égal avec un placement sans risque.

Dans la première version de cet article, j’écrivais que des taux bas ne devaient pas vous faire tourner la tête. C’était juste, mais ce n’était que la moitié du raisonnement. Ce qui compte n’est pas le niveau du taux de votre crédit, c’est l’écart entre ce qu’il vous coûte et ce que rapporterait votre argent ailleurs.

É. P.

Le point mort : combien d’années pour rentrer dans ses frais.

Le jour de la signature, l’acheteur est en perte. Frais de notaire, garantie, frais de revente le jour où il partira : sur un achat à 300 000 €, plus de 35 000 € sont perdus d’avance. Il faut ensuite des années pour que l’enrichissement par le remboursement du capital et la hausse des prix comble ce trou.

J’ai fait le calcul pour un logement à 300 000 € dans une grande ville, avec 10 % d’apport en plus des frais, soit 57 000 €, un crédit à 3,35 % sur 25 ans et des prix qui suivent l’inflation. L’acheteur débourse environ 1 600 € par mois, crédit, assurance, taxe foncière et entretien compris. Le locataire du même logement paie 1 000 € de loyer, place son apport et les 600 € de différence à 3 % par an, à peu près ce que rapporte l’OAT après impôt.

Résultat : l’acheteur ne rattrape le locataire qu’au bout de neuf ans. Au bout de cinq ans, s’il doit revendre, il a 17 000 € de moins. Dans une ville moyenne, où le loyer représente 5 % du prix chaque année, le point mort tombe à six ans. À Paris, il monte à douze ans. Et si les prix progressent d’un point de moins que l’inflation, il faut quinze ans en grande ville, vingt-sept à Paris.

Ce tableau dépend d’un chiffre plus que de tous les autres : le rendement que le locataire tire de son épargne. Dans le cas central, s’il place à 5 % au lieu de 3 %, le point mort recule de neuf à quatorze ans. À Paris, il n’est jamais atteint en trente ans. À l’inverse, un locataire qui laisse dormir la différence sur un compte courant est rattrapé en six ans, puis distancé chaque année davantage.

D’où la question qu’aucun simulateur ne règle à votre place : combien de temps resterez-vous ? Un achat suppose de rester. Une mutation, une séparation, un enfant de plus ou une offre d’emploi dans une autre ville, et la revente avant le point mort transforme un bon achat en perte sèche. Louer son ancien logement pour éviter de le vendre est rarement la solution : un bien choisi pour y vivre est rarement un bon investissement locatif, et ses loyers seront imposés.

Tout ce calcul repose sur une hypothèse qu’on traite trop vite : que le locataire place vraiment la différence, chaque mois, à un rendement raisonnable, et qu’il tienne quand les marchés baissent. C’est cette moitié de l’arbitrage, la moins visible, que je déroule dans ma Masterclasse gratuite.

Les cinq erreurs qui faussent la comparaison.

1. Oublier l’inflation.

« J’ai acheté en 1996, ma maison vaut trois fois plus. » Sur trente ans, tripler sa mise correspond à moins de 4 % par an. Une fois retirée l’inflation, près de 70 % sur la période selon l’indice des prix harmonisé, le gain réel tombe juste sous 2 % par an. C’est honorable. Ce n’est pas l’exploit que l’on raconte au dîner.

2. Ignorer ce que coûte la propriété.

Le locataire ne paie ni droits de mutation, ni taxe foncière, ni ravalement, ni remplacement de chaudière. Avec les rénovations énergétiques qu’impose désormais la loi, ces dépenses ne sont plus exceptionnelles. Le propriétaire qui compare sa mensualité à un loyer, et rien d’autre, oublie une bonne partie de ce qu’il dépense réellement pour se loger.

3. Comparer deux logements différents.

Acheter un trois-pièces en périphérie et le comparer au quatre-pièces que l’on loue en centre-ville fausse tout. La comparaison ne vaut que pour le même logement, loué ou acheté. Et si vous pensez acheter sous le prix du marché, vous trouverez aussi à louer sous le prix du marché.

4. Ne pas compter ce que rapporterait l’apport.

« Je rembourse moins que ce que je payais de loyer. » Souvent, avec 30 % ou 50 % d’apport. Cet argent aurait rapporté quelque chose s’il était resté placé, et c’est ce manque à gagner qu’il faut ajouter au coût de l’achat. Plus l’OAT est haute, plus l’oubli coûte cher : avec une OAT proche de 5 %, 100 000 € d’apport représentent environ 3 400 € par an de manque à gagner, après impôt.

5. Croire que les prix montent toujours.

Les travaux de Jacques Friggit, à l’Inspection générale de l’environnement et du développement durable, montrent qu’entre 1965 et 2000, le prix des logements a progressé au même rythme que le revenu par ménage. Puis il s’en est détaché de plus de 50 % entre 2000 et 2008, et n’y est jamais revenu : au deuxième trimestre 2026, il reste 53 % au-dessus de ce couloir historique, selon ses dernières séries. Les loyers, eux, sont restés dans le rang.

Autre repère du même auteur : pendant plus d’un siècle, un logement a valu environ 200 mois de loyer. À Paris, il en vaut aujourd’hui plus de 360. Cela ne dit pas que les prix vont baisser. Cela dit que le scénario de hausse rapide qui a enrichi les acheteurs des années 2000 n’a aucune raison de se répéter mécaniquement.

Les bonnes raisons d’acheter malgré tout.

En 2025, 61 % des Français vivaient dans un logement dont leur ménage était propriétaire, contre 47 % des Allemands, selon Eurostat. Ce goût pour la pierre n’est pas irrationnel. L’achat a des atouts réels, que le simulateur mesure mal.

1. Le taux fixe protège de l’inflation. Si les prix s’emballent, votre mensualité ne bouge pas, alors que votre loyer suivrait l’indice. Si les taux baissent, vous renégociez ou faites racheter votre prêt ailleurs, pour des indemnités plafonnées par la loi à six mois d’intérêts et à 3 % du capital restant. Vous gagnez dans les deux cas.
2. L’assurance emprunteur protège votre famille. En cas de décès, le prêt est remboursé et vos proches gardent le logement, sans plus rien devoir à la banque.
3. Le crédit force à épargner. C’est le plus sous-estimé. Le calcul du locataire suppose qu’il place chaque mois la différence, pendant vingt-cinq ans, sans jamais y toucher. Si vous savez que vous ne le ferez pas, l’achat devient presque toujours le meilleur choix.
4. La plus-value est exonérée. Celle de la résidence principale n’est pas imposée, quand les gains d’un placement financier supportent au minimum les prélèvements sociaux.

Reste l’argument qu’on entend le plus : « au moins, à la fin, j’aurai quelque chose ». C’est vrai, mais ce n’est pas la question. La question est de savoir si vous aurez plus qu’en louant. Dans le cas central de mon calcul, avec une épargne à 3 %, l’acheteur finit 25 ans plus tard avec environ 175 000 € de plus que le locataire. Avec une épargne à 5 %, l’écart tombe à 30 000 €. À 6 %, c’est le locataire qui finit devant.

Et puis il y a ce que le tableur ne voit pas : planter un clou sans demander la permission, choisir sa cuisine, savoir que personne ne reprendra le logement. Ce confort a un prix. Le simulateur vous dit combien. À vous de décider s’il le vaut.

Les questions qu’on me pose le plus souvent.

Acheter ou louer : ce que je retiens.

Acheter sa résidence principale n’est ni une erreur ni un placement. C’est une décision de vie qui devient rentable à une condition : rester longtemps. Avec un crédit autour de 3,3 % et des prix qui suivent l’inflation, comptez huit à dix ans dans une grande ville avant de rentrer dans vos frais, davantage à Paris.

Gardez l’OAT en tête : quand elle dépasse le taux de votre crédit, emprunter est une aubaine ; quand elle dépasse le loyer que vous économisez, l’achat devient un pari sur les prix. Si vous louez, la décision ne vaut que si vous placez vraiment la différence. Reste à savoir comment, et c’est une autre question.