ACHETER OU LOUER : l’outil et les erreurs à ne pas commettre

Lorsque l’on loue on “jette l’argent par les fenêtres”. Je suis sûr que vous avez déjà entendu cette phrase. Mais est-ce la réalité ?

Non ! Et vous allez pouvoir vous en rendre compte par vous-même en utilisant le calculateur ci-dessous.

Naturellement, la décision de l’achat de sa résidence principale n’est pas uniquement fondée sur des critères objectifs et a fortiori financier. Cela étant il paraît saint de comprendre quel est l’impact financier. Il est courant d’énormément s’endetter. C’est probablement la dépense la plus importante que l’on fera dans sa vie. Autant, éviter les fausses croyances et les erreurs les plus importantes.

Il est probable que vous vous lanciez directement dans l’utilisation de l’outil. Je vous comprends. Mais je vous incite aussi à lire en détail les analyses que j’ai écrites juste en dessous. Elles vous seront d’une grande aide pour remplir correctement le tableau.

L’attrait pour la Pierre : quelles peuvent être les raisons ? Tout le monde veut acheter

62% des Français sont propriétaires de leur logement. Et plus de 60% des propriétaires ont déjà fini de rembourser leur emprunt (ou n’en ont jamais eu !).

C’est plus que l’Allemagne ou il y a que 50% de propriétaires, ou même la Suisse avec à peine plus de 40% de propriétaires.

En revanche, c’est bien moins qu’en Roumanie, en Chine, ou en Slovaquie où il y a plus de 90% de propriétaires.

Une meilleure compréhension de l’immobilier par rapport aux autres classes d’actifs

Les Français sont des grands amoureux de la Pierre. Ils ont le sentiment de mieux le comprendre, de mieux l’appréhender.

Les actions, en revanche, paraissent plus difficiles à analyser. Et je pense que l’on peut dire qu’en France, il y a une plus grande défiance envers les entreprises que dans les pays Anglo-saxons. L’entrepreneur, l’actionnaire, celui qui reçoit des dividendes n’est pas toujours bien vu.

La construction de son foyer familial

“J’ai envie de me sentir chez moi, de pouvoir planter des clous si j’en ai envie”. C’est aussi simple que cela. On a envie d’avoir un toit pour sa famille, on est ensemble, on a le sentiment de protéger ses proches.

C’est un vrai élément de “bonheur ajouté” qu’il ne faut pas négliger. Tout n’est pas argent dans la vie.

D’ailleurs, ce n’est pas qu’un sentiment. Certaines études ont montré que les résultats scolaires des enfants dont les parents étaient propriétaires de leur résidence principale étaient meilleurs que pour les locataires (même si l’on prend en compte que les propriétaires sont probablement plus riches que les locataires, et que cela influence aussi la réussite scolaire).

Acheter ou louer ? N’achetez pas pour les mauvaises raisons : Les erreurs d’analyse sur l’intérêt de l’achat de sa résidence principale.

L’immobilier a beaucoup d’intérêt, cela étant parfois pas pour les bonnes raisons. Faisons le tour des fausses vérités.

Un investissement de long terme

On détient un appartement en général sur le long terme. On compare donc son prix il y a très longtemps. Les intérêts composés jouent à plein.

Il ne paraît pas absurde de dire : “j’ai acheté ma maison en 1990 et maintenant elle vaut 4 fois plus, c’est vraiment incroyable”. En réalité, ce n’est pas si incroyable que cela, cela ne correspond finalement qu’à 5% par an. C’est bien, mais moins impressionnant.

D’ailleurs, selon les notaires, le prix des appartements à Paris est passé de 3200 euros en 1991 à presque 10000 euros en 2019. Cela correspond à X3 ou 4% par an !

En comparaison on ne regarde pas les actions sur le long terme. Pourtant sur cette même période a eu une performance de 5% par an sans les dividendes et de 7,5% avec les dividendes. Et avec beaucoup moins de frais que l’immobilier.

La non-prise en compte de l’inflation

La plupart des gens ne prennent pas en compte l’inflation. Ils voient que leur maison a vu son prix multiplié par 4 en 30 ans. Cependant, ils ne se rendent pas compte que dans le même temps le prix de tout a été multiplié par X. Sur la période récente, même en prenant l’impact des intérêts composés, la différence n’a été que de 2% par an. Cependant, il ne faut pas oublier que l’inflation a été supérieure à 10% par an dans les années 70/80 et même de pratiquement 50% certaines années.

La non prise en compte des coûts inhérents à la propriété

Cela coûte beaucoup plus cher d’être propriétaire qu’être locataire :

  • Les locataires ne payent pas les frais dits de Notaire et ont des frais d’agence nettement moins élevés
  • Les locataires ne payent pas la taxe foncière
  • Les locataires n’ont pas besoin de remettre aux normes légales et au standard qualitatif l’appartement. Les propriétaires doivent faire cela. Changer des fenêtres ou refaire l’isolation pour réduire son impact énergétique n’est pas neutre d’un point de vue financier.

La comparaison entre des biens différents à l’achat et à la location

Lorsque l’on compare l’achat et la location, il faut bien comparer le même bien loué et acheté. Si l’on achète moins grand et/ou moins bien que ce que l’on loue, la comparaison est faussée.

De même, si vous pouvez penser acheter en dessous du prix du marché, vous devriez arriver à trouver une location en dessous du prix du marché.

D’ailleurs, si l’on a souvent l’impression que les loyers augmentent largement, c’est assez faux. Les loyers, lorsque l’on déduit l’inflation, augmentent très peu. Depuis 1965, l’indice des loyers a augmenté de 0,7% par an, net d’inflation. En revanche, les coûts de location augmentent, car la qualité et la surface de la location augmentent.

L’immobilier n’a pas monté sur le long terme autant que durant les dernières années

Il en résulte que si l’on prend tout cela en compte, l’immobilier sur le long terme a une performance finalement assez “banale” dans de nombreux pays dont en France ou même aux États-Unis (qui n’a pourtant pas connu de guerre sur son territoire et a eu une performance économique hors du commun).

Selon l’économiste et prix Nobel, Robert Shiller, l’immobilier américain a eu une performance nette d’inflation de 0,4% par an depuis 1890

Selon l’économiste français, James Friggit, l’immobilier français a eu une performance de 3,5% par an depuis 1936 et l’immobilier parisien a eu une performance à peine supérieure à 1% par an depuis 1840.

Ces performances ne prennent pas en compte les loyers. Il en résulte que l’immobilier reste un investissement performant. Cependant, cette vision sur une échelle longue permet de remettre en perspective la hausse des prix de l’immobilier.

On ne se rend pas compte de tout ce que l’on paye à sa banque et à son assureur

Si payer un loyer à son propriétaire c’est jeter de l’argent par les fenêtres, payer des intérêts à une banque n’est-ce pas non plus jeter de l’argent par les fenêtres ?

On ne valorise pas assez le capital que l’on apporte au départ et chaque mois

J’entends parfois “mais je paye moins en remboursement mensuel qu’en loyer”. Mais la personne oublie de dire qu’elle a fait un apport de 30% ou 50%. Cet argent, bien placé vous rapporte de l’argent, il faut prendre cela en compte. Naturellement, pour en profiter, il faut savoir placer son argent.

L’achat de la résidence principale peut limiter votre employabilité

Étant donné les coûts liés à l’achat de sa résidence principale (frais de notaires, frais d’agence, travaux, prêt relais, etc.) l’envie de déménager, voir la possibilité de déménager diminue. On peut donc se retrouver à refuser des emplois plus intéressants ou mieux rémunérés dans d’autres régions ou d’autres pays.

Quand on énonce cet argument, on rétorque souvent “oui mais je peux louer mon ancien bien”. C’est vrai ? Mais est-ce une bonne idée ? Probablement pas, pour les 2 raisons suivantes :

  1. Un bien que l’on achète en résidence principale pour soi n’est souvent pas celui qui aura un bon rendement sur le marché locatif.
  2. Vous n’aurez pas nécessairement la capacité de financement pour acheter un autre bien ou continuer à rembourser votre bien et payer un loyer en plus. Pour rappel, les loyers que vous allez recevoir seront probablement assez taxés !

Acheter ou Louer ? Évidemment, il y a de nombreux intérêts à l’achat de la résidence principale

L’achat immobilier a des inconvénients peu connus par rapport à la location, mais aussi des avantages peu connus

L’assurance emprunteur pour protéger sa famille

L’assurance emprunteur permet de protéger ses proches relativement facilement. Par exemple, si l’on décède, nos héritiers vont pouvoir habiter sans frais dans l’appartement.

Une assurance contre une hausse de l’inflation … et même contre une baisse de l’inflation

C’est vrai uniquement si vous empruntez afin d’acheter votre logement.

Si l’inflation augmente, et que vous avez choisi un emprunt à taux fixe, votre emprunt n’augmente pas, alors que les loyers auraient très certainement fortement augmenté.

Et si les taux baissent ? Dans ce cas, vous renégociez votre emprunt avec la même banque ou avec une autre banque.

Vous pouvez gagner dans les deux cas

Si j’achète, au moins j’aurai quelque chose à la fin ?

Oui c’est vrai lorsque l’on achète de l’immobilier, on a quelque chose à la fin. Mais la question n’est pas d’avoir quelque chose à la fin, la vraie question est de savoir si l’on a plus à la fin qu’en louant. L’outil permet justement de déterminer cela.

Cela étant, au-delà du détail de la simulation, l’élément clé à comprendre est qu’il faut rester longtemps dans son logement pour rentrer dans ses frais et éponger les pertes immédiates que l’on a dans les frais de notaires, les frais d’agence et les travaux.

Et un fois que l’on a remboursé son emprunt, c’est le même principe. Est-ce qu’en étant locataire vous avez réussi à créer un capital qui permettrait de se payer une rente supérieure au loyer de l’appartement que vous auriez acquis ?

C’est possible si vous appliquez les bonnes pratiques que je partage dans la formation.

Cela étant, encore une fois, certains considèrent qu’être propriétaire a une valeur inestimable.

Acheter ou louer : L’immobilier est-il en situation de bulle ?

Il est toujours difficile de savoir si les prix sont surévalués par rapport à ce qu’ils devraient être que ce soit pour l’immobilier, les actions, l’or ou n’importe quelle classe d’actifs.

James Friggit utilise le ratio “prix immobilier / revenus des ménages”. On voit qu’il a littéralement explosé dans les années 90. Les prix ont augmenté nettement plus vite que les salaires.

Cependant, dans le même temps, les taux d’emprunt ont réellement baissé. Il est possible de mesurer cet impact en calculant le nombre d’années nécessaires pour se payer le même logement en fonction des années.

On peut voir qu’avec la forte baisse des taux et une accalmie sur le marché de l’immobilier, on est revenu à des niveaux plus standards.

Comment remplir le calculateur « acheter ou louer » ?

Pour l’achat

Le logement acheté

Le montant du bien. Il ne faut pas prendre en compte les frais de notaire

Le montant des frais en agence. Il peut être assez différent en fonction des agences, du montant du bien, et de la négociation entre le vendeur et l’agence. Un montant équivalent à 5% du bien est assez usuel. On peut être tenté d’acheter en direct son logement sans passer par une agence. C’est possible, cependant, les investisseurs particuliers qui vendent sur PAP ou Le Bon Coin sont réputés vendre plus cher que le prix du marché. Ils veulent récupérer, eux, les frais d’agence.

Le montant des frais de notaire. Ce sont en fait en grande partie (à plus de 80%)  des frais de mutation, payés à l’État, donc des impôts et non une rémunération du notaire. Cela représente 7% à 8% des biens anciens.

Montant des travaux. Il y a toujours des travaux d’emménagement dans un appartement. Et si vous les réalisez vous-même, c’est du temps que vous pourriez passer à faire autre chose. Pour votre famille ou en heures supplémentaires.

Frais divers. Il y a toujours des frais supplémentaires. Par exemple, si vous avez vous gardez votre ancien logement pendant les travaux, vous aurez des coûts de loyer pendant votre remboursement ou un prêt relais.

L’augmentation du prix du bien. C’est l’augmentation annuelle du prix du bien au-dessus du niveau de l’inflation. Nous avons vu que la hausse de l’immobilier sur le (très) long terme, a été de 1% par an.

L’emprunt

L’apport personnel. Le montant exigé par les banques varie en fonction des banques et des conditions de marché.

Les frais de dossiers et les garanties. Beaucoup de banques facturent encore des frais de dossiers. Aussi, les banques exigent des garanties au cas où vous ne remboursiez pas. On peut choisir entre l’hypothèque et la caution du crédit logement. Le montant du crédit logement correspond à 1% à 2% du montant emprunté, dont une partie est restituable à la fin du crédit immobilier. Vous pouvez faire une simulation sur le site du crédit logement. L’hypothèque coûte plus cher.

La durée d’emprunt. Plus vous empruntez longtemps, moins les remboursements mensuels sont importants, mais plus le taux appliqué par la banque augmente et le coût total du crédit, c’est à dire la somme de tous les intérêts que vous aurez versés à la banque, augmente.

L’assurance emprunteur. Elle est en général calculée sur le montant initial de l’emprunt. C’est désormais un coût très important, même si elle a une utilité certaine. Certains banquiers ont tendance à vous inciter à assurer chaque partie d’un couple emprunteur à 100%, soit à 200% au total. A vous de voir si cela vaut le coût.

Frais annuels du logement à l’achat

Taxe foncière. Selon les calculs de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi), entre 2008 et 2018 la taxe foncière a bondi de 34,7%. Elle peut représenter 1 à 3 mois d’équivalent loyer.

Travaux annuels. Un propriétaire doit entretenir et mettre aux normes son appartement et son immeuble (peinture de la cage d’escalier, ravalement, etc.), ou sa maison. On peut partir sur l’équivalent d’un mois de loyer par an (certaines années ce sera proche de 0 et d’autres années ce sera bien supérieur). Ces travaux peuvent voir leur montant revalorisé annuellement. Il s’agit d’une augmentation déduite de l’inflation.

Les données à rentrer pour simuler une location

Les frais liés à la location

Le loyer. Ils doivent être hors charge, car les charges sont aussi payées par les propriétaires. Ils sont revalorisés annuellement. Si l’on retranche l’inflation, il s’avère que contrairement à ce que l’on pense en général, les loyers augmentent très peu, disons moins de 1% par an. De plus, désormais, dans certains cas les loyers sont assez largement encadrés.

La performance de l’épargne

La performance annuelle de l’épargne. C’est le taux (net d’inflation) auquel vous faites travailler votre argent, c’est-à-dire votre apport personnel au départ, et la différence mensuelle entre le remboursement d’emprunt et le loyer. On considère ici que vous arrivez à économiser ici toute la différence. Le taux peut varier entre 0% et beaucoup plus en fonction de la façon dont vous gérez votre argent.

Alors faut-il acheter ou louer ?

Naturellement, vous ne trouverez pas les mêmes résultats, si vous injectez comme hypothèse une augmentation de l’immobilier de 1% par an ou de 5% par an. Aussi, si vous ne savez pas faire travailler votre argent, l’immobilier devient assez vite beaucoup plus rentable que la location.

Cependant, de manière générale, en jouant avec le calculateur vous vous rendez compte qu’il faut rester grand minimum 5 ans pour rentrer dans ses frais.

L’achat est rentable sur le long terme, mais il faut rester longtemps dans son logement. Durant les dernières années, les coûts inhérents à l’achat d’un bien immobilier (frais de notaire, frais d’agence) étaient compensés par la hausse de l’immobilier en très peu de temps. Mais il n’est pas du tout sûr que cela continue comme cela indéfiniment.

Pour aller plus loin sur l’achat de la résidence principale et bien plus encore

Si vous voulez aller plus loin dans cette réflexion, vous pouvez réfléchir aux questions suivantes :

  • Comment comptabiliser sa résidence principale et son emprunt immobilier dans son patrimoine ?
  • Est-ce que cela va influencer l’allocation de vos actifs financiers ?
  • Y a-t-il des façons plus souples et plus performantes pour s’exposer à l’immobilier ? Comment en profiter ?
  • Comment faire fructifier efficacement son épargne sans y passer plus d’une minute par mois et avec sérénité ?

Je réponds à ces questions dans la formation Épargnant 3.0, allez y jeter un œil.

Je vous souhaite le meilleur pour votre épargne, et surtout pour tout le reste.