Immeuble de SCPI

SCPI : jusqu’à -30% de frais d’entrée / Partenariat Louve Invest

Pour réussir dans votre développement patrimonial, il est important de diversifier vos investissements. Les actions ont eu une performance excellente sur le long terme, cependant il peut y avoir des krachs significatifs. Il peut être opportun d’investir, en complément, dans l’immobilier.

Comme toutes les classes d’actifs, l’immobilier a des avantages et des inconvénients. Il ne faut pas opposer investissement en actions et investissement immobilier, cela se complète. De plus, si vous choisissez de faire de l’investissement passif comme expliqué sur ce blog et dans tous mes contenus, vous aurez plus de temps pour allouer du temps à l’investissement immobilier en direct, qui est très chronophage.

Pourquoi investir en SCPI ?

Vous pouvez aussi choisir d’investir en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir les soucis de la gestion. Si vous faites de l’investissement passif, autant aller jusqu’au bout.

Les SCPI présentent, en autre les avantages suivants :

  • Un rendement attractif sans avoir rien à faire. Par exemple, certaines SCPI ont des rendements supérieurs à 5%.
  • La possibilité d’investir en empruntant. Même si l’emprunt pour acheter des SCPI est plus compliqué et plus cher que pour la résidence principale, c’est tout à fait possible.
  • La possibilité de démembrer la propriété pour répondre à des enjeux patrimoniaux particuliers.
  • La possibilité d’investir dans des SCPI dites européennes, qui ont une fiscalité particulièrement attractive.

Il y a évidemment des inconvénients, dont :

  • Une certaine complexité à choisir les meilleurs SCPI.
  • Des frais qui peuvent être élevés. Il y a souvent de l’ordre de 10% de frais d’entrée (qui pour des raisons particulières peuvent s’appeler des frais de sortie).

Pour moi, ces frais d’entrée sont un frein majeur. Cependant il est possible d’économiser jusqu’à 35% de ces frais avec le partenariat que j’ai monté avec la société Louve Invest.

Comment économiser plus de 25% de frais d’entrée des SCPI ? Grâce à Louve Invest

Le concept est assez simple en fait. Mais il fallait oser !

Les frais d’entrée servent en grande partie à rémunérer le distributeur des SCPI : le CGP, Conseiller en Gestion de Patrimoine. Cela ne correspond pas du tout à des frais dits de notaire.

Le distributeur peut vous redistribuer une partie de sa rémunération. Il peut le faire s’il a des processus opérationnels efficaces et/ou si vous demandez peu de conseils.

Cette rémunération des distributeurs (conseillers en gestion de patrimoine, banque, etc.) a souvent été opaque. Cependant, la loi les oblige désormais à la transparence. On a donc accès à des chiffres précis, mais qui ne sont pas souvent publiés.

Voilà un exemple du terrain sur des taux de rétrocession (je ne publierai pas le nom du distributeur, car chaque distributeur a ses conditions particulières, il ne s’agit pas de Louve Invest, mais d’un très gros acteur qui a réussi à bien négocier) :

  • Immorente : 6% (frais de souscription 12%)
  • Epargne Pierre : 7% (frais de souscription 12%)
  • Efimmo : 6% (frais de souscription 12%)
  • Primovie : 7% (frais de souscription 9,15%)
  • PFO2 : 7% (frais de souscription 10,2%)

Le pourcentage de rétrocession dépend d’une négociation entre la société de gestion et le CGP, mais les frais de souscription sont standards (hors achat en assurance vie).

Le distributeur peut vous redonner une partie de ses rétrocessions, c’est ce que l’on appelle le cash back. C’est souvent assez difficile/chronophage à négocier.

Ici l’idée est à la fois d’avoir de la transparence et de la simplicité. Cela fait gagner du temps à tout le monde.

Louve Invest propose un cash back de 2,5% sur une cinquantaine de SCPI. Cela correspond donc à une économie de frais de 27% sur une SCPI comme Primovie.

Cela signifie que sur un investissement de 50 000 euros, la SCPI va vous faire payer de l’ordre de 5000 euros de frais d’entrée (certains appellent cela des frais de sortie, car ce ne sera visible qu’à la revente, et les taux de distribution indiqués prennent en compte ces frais. Dans tous les cas, vous ne le payez pas en plus de votre investissement). Louve vous remboursera derrière 1250 euros.

Ce n’est qu’un exemple, vous pouvez investir bien moins, ou bien plus. Il n’y a pas de minimum.

Économisez plus de 30% de frais d’entrée grâce au partenariat Epargnant 3.0 et Louve Invest

Le parrainage d’Epargnant 3.0 pour économiser encore plus sur les frais

Avec le parrainage d’Epargnant 3.0, vous avez un bonus supplémentaire pour votre premier investissement :

  • 0,2% de bonus supplémentaire si montant inférieur à 4000 euros
  • 0,3% de bonus supplémentaire si montant entre 4000 et 50 000 euros
  • 0,4% de bonus supplémentaire si montant entre 50 000 euros et 100 000 euros
  • 0,5% de bonus supplémentaire si montant supérieur à 100 000 euros

Cela fait un cashback de 200 euros supplémentaires, si vous investissez 50000 euros. Si vous investissez plus de 100 000 euros (ce qui n’est pas nécessairement rare si on emprunte), vous pouvez atteindre un cash back de 3% soit une réduction des frais d’entrée de plus de 30% potentiellement.

Cela s’applique au premier investissement, qui peut être fractionné et à crédit.

Pour cela, il faut vous inscrire sur le site web de Louve Invest et donner le code E30LOUVE (il suffit de le rentrer dans votre profil client).

Utilisez l’emprunt pour investir en SCPI, grâce aux partenaires de Louve Invest

Vous pouvez emprunter pour investir en SCPI. Ce n’est pas toujours facile, mais c’est possible.

Louve travaille avec des courtiers et banques partenaires pour vous aider à trouver un crédit. Les conditions d’obtentions sont différentes pour chacun des partenaires (domiciliation des revenus ou non, investissements dans des produits de la banque ou non, besoin d’être propriétaire de sa résidence principale ou non, possibilité d’investir en SCI, etc.).

Vous trouverez certainement des possibilités dans l’offre.

Il est possible de faire le tour des banques pour trouver un emprunt par vous-même. Mais souvent la banque restreint fortement les SCPI éligibles, et parfois même ne permet l’investissement que dans les SCPI de son groupe bancaire.

Ici les partenaires de Louve Invest vous facilitent la tâche et vous permettent d’investir dans les SCPI de votre choix.

Le bonus de janvier 2022 de Louve Invest

Jusqu’à fin janvier Louve Invest offre encore un bonus supplémentaire : 1 mois de loyer (en plus du bonus traditionnel) sur tous les investissements réalisés au cours du mois de janvier !

Est-ce sûr d’utiliser Louve Invest pour faire des investissements financiers ?

Les montants investis en SCPI peuvent être significatifs, on a donc envie d’investir avec une société sécurisante.

Il y a deux points importants :

  • Louve Invest a les agréments de CIF (Conseiller en Investissement Financier)
  • L’argent investi dans les SCPI est directement envoyé vers les comptes des SCPI et ne passe pas par Louve Invest

Quels sont les avis sur Louve Invest ?

J’ai créé ce partenariat avec Louve Invest parce qu’il me semble très intéressant pour les Epargnant 3.0 et parce que j’ai eu des retours très positifs.

Si on va voir sur TrustPilot on peut voir plus d’une trentaine d’avis avec une note moyenne de 4,6 sur 5 ce qui est excellent.

N’hésitez pas à nous partager votre avis sur Louve Invest, par exemple sur :

  • Les SCPI disponibles
  • Le conseil et le service client
  • L’achat de SCPI avec emprunt
  • L’achat de SCPI en nue propriété
  • L’achat de SCPI en usufruit
  • Le parcours d’inscription et de souscription
  • etc.

À titre personnel, je suis en train de finaliser l’achat de parts de SCPI en usufruit grâce à Louve. Je dois dire que le processus d’inscription et de souscription est bien plus fluide que ce que j’ai vu ailleurs. Lorsque j’ai téléphoné à Louve et que la personne en décrochant à dit “Bonjour Monsieur Petit, vous désirez que je vous renseigne sur les achats que vous avez en cours ?”, j’ai tout de même été bluffé. Mon avis est très positif.

Conclusion sur les économies sur l’achat de SCPI grâce à Louve Invest

L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peut être très intéressant, notamment à crédit, mais aussi en utilisant le démembrement temporaire (achat de nue-propriété en direct, ou d’usufruit dans le cadre d’une société à l’IS).

Malheureusement, les frais sur les SCPI et notamment les frais d’entrée sont élevés.

Grâce à Louve Invest, et au partenariat avec Epargnant 3.0, les frais d’entrée peuvent être significativement réduits. Cela augmente d’autant la rentabilité de votre projet.

N’oubliez pas de donner le code E30LOUVE

Pour cela inscrivez-vous en vous connectant sur le site de Louve Invest puis indiquez-le dans votre profil client.

Cependant, il faut bien garder en tête que le cashback ne doit être que la cerise sur le gâteau. On ne fait pas un investissement uniquement pour faire une économie d’impôts ou une économie sur les frais. Il faut toujours bien comprendre un investissement, et s’assurer qu’il réponde à vos enjeux patrimoniaux.

Je vous souhaite le meilleur pour votre épargne … et surtout pour tout le reste

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17 Commentaires

  1. Stéphan dit :

    Le problème que je vois avec les SCPI c’est un peu la liquidité.

    Où trouver l’historique de rentabilité des SCPI ?
    Est-ce que leur rendement a intrinsèquement tendance à baisser ou est-ce que c’est uniquement lié au gestionnaire ?
    Combien de temps garder sa SCPI et comment la revendre ?

  2. La réponse à Yann me convient; SCPI avantage vs inconvenient suivant en direct, en credit, en nue proprieté, en internationnal, en AV, suivant TMi et choix ( en AV c’est sympa mais on a peu de choix même sur linxea spirit ) .
    Edouard (Fructif pour les intimes) je pense que part ses convictions preferera un etf world vs scpi. Le scpi est juste une diversication supplémentaires à l’image du portfolio all weather… (oblig,or, etf, liquidité voir immo). Edouard dans ses articles pousse un mélange ETF (world) et fond euros (= environ obligation) il parle assez peu finalement de l’or (ou pourquoi pas bitcoin qui pourrait etre un or numerique) et de l’immo. Suivant l’état du marché les classes d’actifs differents lisseront le risque suivant la corrélation ( on voit que la crypto finalement est correlée aux actions))

  3. Bonjour, merci pour cette recommandation ! Dans un autre article sur les SCPIs cependant vous recommandez d’acheter des SCPIs dans le cadre d’une assurance-vie, et recommandez Linxea Spirit en particulier. Avez-vous changé d’avis ? Si non, alors dans quels cas recommandez-vous une solution plutôt que l’autre ?

    1. Bonjour Yann,
      Les SCPI en assurance vie sont une bonne solution lorsque vous prenez un des rares contrats adaptés, et Linxea Spirit en fait partie. Cela a l’avantage de la simplicité, vous pouvez apporter régulièrement, et diversifier sur pas mal de SCPI différentes.
      Il y a plein de façons de posséder des SCPI : en pleine propriété sans emprunt, en pleine propriété avec emprunt, en nue propriété, en usufruit, dans le cadre d’une SC(I) à l’IS (Impôt sur les sociétés). Chaque mode a ses avantages et ses inconvénients.
      Avoir une ristourne sur les frais d’entrée/sortie, sera toujours un plus intéressant pour améliorer la performance de votre investissement en SCPI.
      On ne peut pas détailler ici, en quelques lignes les avantages et inconvénients de tous les modes de détention.
      Il y a aussi des éléments psychologiques qui rentrent en jeu, certaines personnes se sentent plus à l’aise avec la “pierre”. Et la psychologie c’est important.
      D’un point de vue financier, l’assurance vie et le PER (il y a Linxea Spirit PER) sont intéressants lorsque l’on est dans un TMI élevé… si on considère que le prix de la part et des loyers reste stable.
      Les SCPI avec emprunt sont intéressantes lorsque l’on a un emprunt de qualité (long, taux faible, assurance emprunteur pas trop cher, peu de contreparties), et la performance augmente fort quand le prix des parts augmente (et dépasse probablement l’AV, je n’ai pas les chiffres sous les yeux).
      Comme on ne sait pas si les parts vont voir leur prix augmenter, diversifier le mode de détention peut être intéressant !
      Et de manière générale, j’ai tendance à penser que les ETF actions sont le coeur de l’allocation et on peut mettre “un peu” de SCPI.

    2. Bonjour Édouard,

      Dans votre second livre sur les ETF vous recommandiez à coté de la constitution d’un portefeuille d’ETF de posséder une part importante de fonds en euros, près de 50% je crois. Aujourd’hui, ces fonds qui ne protègent même plus de l’inflation sont devenus une catastrophe financiere. Si en plus, vous avez comme moi, malheureux investisseur dans la valeur, garde beaucoup de cash en 2020/2021, vous avez un manque à gagner par rapport à tous ceux ayant investi a 100% dans des valeurs de croissance au prix pourtant parfois délirants. En ce début d’année 2021, quel est votre avis pour remplacer le cash et les fonds euros? Espérer encore une fois un vrai krach pour se positionner sur des «  valeurs extraordinaires à des prix ordinaires » ? et donc rester encore liquide ou choisir des ETF en position d’attente et lesquels?
      Bravo pour votre parcours professionnel , qui m’aurait bien plus.
      Patrick ( un expert comptable prenant sa retraite après s’être ennuyé toute sa carrière)

  4. Bonsoir Edouard !
    je suis entièrement d’accord avec vous sur le fait de diversifier son patrimoine
    en plus de mon PEA ,versement mensuel, je viens d’invertir a crédit pour défiscaliser
    et me construire un patrimoine futur ,60000 eur dans 3 scpi différentes.
    dommage, j aurai bien aimé suivre vos conseils avec le partenariat que vous proposer.
    j’espère que vous continuerez a publier en parallèle des articles sur les scpi.
    cordialement.

  5. Stéphan dit :

    Je ne suis pas sur que le code parainage soit bien pris en compte ;)

    Quand je renseigne une rubrique elle passe en vert sauf celle du parainage.

  6. Alain Maclas dit :

    Quelle part de SCPI ou d’immobilier non-côtés (hors résidence principale) recommandez-vous dans un portefeuille bien diversifié (actions + obligations) ?

    1. Je pense que la réponse n’est pas simple et dépend de beaucoup de choses, notamment si vous avez accès au crédit pour SCPI et à quel taux. Mais j’aurais tendance à penser qu’il faut commencer par les actions/obligations, puis compléter.

  7. Mickaël dit :

    Bonjour M. PETIT.

    J’ai dévoré vos 2 bouquins, et beaucoup apprécié vos différents articles sur la typologie des ETFs, l’histoire du marché boursier, l’allocation d’actifs, la fiscalité, etc.

    Je dois avouer que je suis quelque peu déçu par les derniers articles, qui sont quasi-exclusivement des propositions de parrainage/affiliation… sans avantage très évident pour le filleul, à première vue.

    D’ailleurs, de mémoire, vous n’étiez vraiment pas très fan de l’immobilier, et je suis étonné de ce revirement soudain… Avez-vous, en toute honnêteté, vous-même investi dans les SCPI que vous vantez dans cet article ?!

    Je vous souhaite par ailleurs une excellente nouvelle année 2022.

    1. Bonjour Mickaël,
      merci pour votre message et votre avis sur mes livres.
      J’essaye de trouver un bon équilibre entre les différents types d’articles, mais sachez que les articles sur les solutions d’épargne/investissements sont les plus lus …
      D’ailleurs beaucoup de lecteurs du blog, investissent en SCPI et me demandent des solutions. Autant qu’ils le fassent de la meilleure manière possible.
      Pour l’immobilier, ce n’est pas vraiment un revirement. Je ne suis pas contre. Je trouve qu’on surestime ses avantages (et on minore les avantages de l’investissement en actions). Mais cela ne veut pas dire que c’est un mauvais investissement, surtout en diversification (quand les marchés sont “hauts” ?).
      L’immobilier en direct vaut le coup à mon sens si vous avez du temps (pour sélectionner, négocier, gérer, …) et accès à du bon crédit.
      L’immobilier indirect, les SCPI, c’est intéressant si vous arrivez à optimiser les frais (solution type Louve, Moniwan ou négociation avec un CGP), si vous avez du crédit à taux correct, etc.
      À titre personnel, oui j’ai des SCPI : un tout petit peu en assurance vie, pas mal en usufruit, pas mal en pleine propriété avec crédit (dans une SC IS), …
      Mon moteur de performance c’est clairement les actions, mais les SCPI sont une diversification qui peut être intéressante. D’ailleurs, l’introduction de l’article est bien celle ci : les SCPI comme allocation “satelitte”.

      Je suis preneur d’idées d’articles de fond d’ailleurs. J’ai prévu de faire des choses sur les frais, et la lecture du DIC/DICI.

      Je vous souhaite une merveilleuse année 2022 à vous et à vos proches.
      Édouard

  8. Bonjour Edouard,
    Tres bien comme tres souvent . Offre gagnant gagnant . Mais une omission Louve ne fait pas de scpi en AV or avec une TMI a partir de 30% la scpi en AV est plus interessante meme si scpi internationnal sans compter les autres avantages de l av.( delai jouissance, liquidite, prix d acquisition.. meme si 0,5 0,6% frais destion de l av). Et le demembrement sur 10 15 ans autant un etf world non? Il n y a qu a credit ou cela se justifie peut etre vu qu on emprunte.
    Je vous souhaite une bonne année a vous et vos proches ;)

    1. Bonjour Julien, disons que je ne peux pas parler de tout dans tous les articles. Linxea Spirit est un contrat d’assurance vie très adapté pour les SCPI (voir le comparatif des assurances vie), et ils ne font pas d’achat en direct.
      Je ne pense pas que l’assurance vie soit l’arme ultime pour les SCPI. Effectivement, emprunter pour de la SCPI me semble avoir des avantages si vous arrivez à avoir un taux correct et que vous faites des optimisations (frais d’entrée reduits, scpi européennes …)
      Surtout que pour rappel, il y a des plafonds en assurance vie qui rendent l’AV complètement inintéressant. (Je pense qu’on peut regarder le PER aussi)

  9. Bonjour Edouard,
    Merci pour l’article interessant des SCPI en partenariant avec LOUVE avec le concept gagnant gagnant.
    Par contre contrairement à d’autres articles (où je vous ai même choisi comme parrain pour LINXEA normal vos livres et vos articles m’ont appris des belles choses) je pense que pour cet article il manque de transparence sur le fait qu’on peut aussi choisir de la SCPI en AV qui peut être préférable avec une TMI=30% ou plus.
    En effet, avec les avantages en plus de l’ AV (ex: liquidité, délai de jouissance 1mois , prix d’acquisition plus faible , facilité de remplir les bonne cases impots puisque rien à faire..) mais aussi inconvenient (frais de gestion à 0.5% voir 0.6% pour les bonne AV, si l’assureur fait faillite , loi sapin…).
    J’ai fait des simul (tableaux qui m’ont pris beaucoup de temps) à l’époque ( mais sans intégrer l’offre LOUVE partenariat) et le résultat était pour TMI 30%:
    *Net avantage en AV vs en direct et aussi avantage en AV vs international (fastidieux en plus pour la déclaration , l’histoire des deductions suivant les pays ).
    *Seul le demembrement est interessant si on a pas besoin du capital pdt x année et/ou se rapprocher de la retraite mais dans ce cas sur 10 15 ans autant un ETF equivalent World, ACWI ou ACWI IMI non? .
    *Enfin à crédit pas forcement plus interessant en rendement vs en AV sauf qu’on investit avec de l’argent qu’on emprunte (Effet de levier).

    Bref un grand merci pour vos articles même j’en vois moins en ce moment ( ETF toujours bon plan pour 2022 en DCA? ou le krach est proche et on investit all in juste après?)
    PS: je fait du lazy géographique ACWI IMI (juste 5 ETF) . Le momentum, la value , les sectoriels je trouve que c’est moins lazy mais pour un expert comme vous Fructif ;) j’imagine que c’est plus rentable.

    1. J’ai répondu juste au-dessus sur les SCPI en assurance vie :-)
      Le plan reste le même sur les ETF, mais j’aurais tendance à dire que si on trouve que les marchés sont trop hauts, il vaut mieux plus diversifier (donc en SCPI par exemple; mais on peut regarder aussi le crowdfunding immobilier …) – c’est-à-dire avoir une allocation cœur/satellite, que faire du market timing.
      (oui je continue à faire du small value momentum quality …)

  10. Article et proposition intéressants. Merci.
    Par soucis de transparence, il serait intéressant de préciser si vous recevez une commission de la part de louve sur chaque investissement. En particulier le site de louve indique “En parrainant un proche, vous et votre parrainé recevez 0.25% de l’investissement du parrainé chacun (si l’investissement est d’au moins 4 000€).”
    Ceci afin de mieux distinguer les articles d’information des articles de « native advertising ».

    1. Merci Bruno.
      Ça me paraît relativement clair vu qu’il y a marqué “partenariat” dans le titre et dans le corps du texte.
      Par ailleurs, j’ai une page “transparence” où j’explique le concept de rémunération avec les partenaires.

      Pour information, je n’ai pas le même deal que les parrains classiques, d’une part car c’est un type d’exposition différente et d’autre part, car vous aurez noté que le filleul touche aussi une forme de prime – une réduction supplémentaire. Il y a donc partage de l’avantage (j’aurais pu choisir de conserver tout pour moi …). Je fais cela pour que cela soit intéressant pour tout le monde.

      Je mets en avant un certain nombre de solutions que je trouve intéressante et que j’utilise moi-même dans la plupart des cas.