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SCPI : tout savoir sur les frais

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir facilement, de manière diversifiée et sans les soucis de la gestion dans de l’immobilier. Comme pour tous les investissements, il est important de bien connaître les frais associés. Et je vois souvent des erreurs monumentales sur les frais des SCPI. Cet article permet de faire le tour de la question en profondeur.

Interview de Christophe Descohand (Moniwan) sur les frais des SCPI

Par ailleurs, j’ai demandé à Christophe Descohand, qui dirige Moniwan de passer en revue l’ensemble des frais des SCPI. Christophe travaille dans le monde des SCPI et de l’immobilier d’entreprise depuis plus de 15 ans.

Il est aujourd’hui PDG de Moniwan (filiale de La Française et du Crédit Mutuel), une plateforme digitale qui cherche à démocratiser l’épargne, notamment en SCPI.

Il nous délivre un contenu incroyable. Nous allons parler de ces différents sujets :

  • Les frais d’entrée, la commission de souscription (les frais de collecte, les frais de recherche)
  • Les frais de gestion
  • Les commissions d’acquisition ou de cession d’actifs
  • La commission de pilotage de la réalisation des travaux
  • Les frais de structures intermédiaires (SCI, OPCI, etc.)
  • Le délai de jouissance (ce ne sont pas des frais, mais un coût pour l’investisseur)

Les frais des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

Les commissions de souscriptions

Les commissions de souscription sont parfois comparées aux frais de mutation (aussi appelés frais de notaire) dans l’immobilier en direct. C’est tout simplement faux. Ces frais servent d’une part à rémunérer le distributeur (un CGP, par exemple) et la société de gestion (pour assurer la recherche des actifs à investir). Cette commission est de l’ordre de 8% Hors Taxe et les ⅔ vont au distributeur (ce montant est le résultat d’une négociation entre la société de gestion et le distributeur).

Certains appellent cela des frais de sortie. Cela est aussi faux. Certes les rendements (appelés DVM sont calculés sur la base du prix des parts de SCPI, contenant les frais). Cependant, les frais sont bien versés au moment de l’investissement.

Le distributeur est rémunéré pour promouvoir le produit, pour donner du conseil et remplir les papiers. Les distributeurs peuvent redistribuer une partie de leur marge s’ils sont bien organisés. Lorsque cela se fait, c’est pratiquement toujours caché et on vous demande de ne pas le répéter.

Moniwan reverse officiellement une partie de cette commission aux investisseurs, en cash back.

Les frais de gestion

En moyenne, les frais de gestion sont de 10% des frais des loyers. Cela correspond à peu près à 0,35% à 0,4% de l’encours. Si on lisse les frais d’entrée sur 10 ans (ce qui est une durée minimum d’investissement pour les SCPI), on arrive à 1% à 1,2% de frais annuels. Si on investit sur 20 ans on arrive à 0,8% de frais par an. C’est plus qu’un ETF, mais bien moins qu’un fonds d’investissement actif.

Le rendement affiché est net de frais de gestion. 

Les commissions d’acquisition ou de cession d’actifs

Elle vise à rémunérer la société de gestion pour l’acquisition ou la cession d’actifs. C’est de l’ordre de 1,25% du prix de l’actif.

Le rendement affiché est net de frais d’acquisition et de cession d’actifs.

La commission de pilotage de la réalisation des travaux

Peu d’impact.

Les frais de structures intermédiaires

Parfois les SCPI achètent des immeubles à plusieurs, parfois ils le font en indivision, mais aussi parfois en SCI ou en OPCI (notamment sur les marchés étrangers, mais pas que). Cela n’a aucun impact sur les frais globaux du produit  puisque ceux-ci sont perçus stricto sensu comme sur la SCPI en elle-même mais il n’y a pas de doublon (soit les frais sont pris sur la SCPI soit sur la SCIsous jacente mais jamais sur les 2 c’est donc neutre sur l’actif net)

Les délais de jouissance

Les délais de jouissance ne sont pas des frais. Ils sont certes un coût pour le nouvel investisseur, car il ne va toucher les dividendes que quelques mois après l’investissement, mais c’est aussi un moyen de protéger les investisseurs existants. En effet, suite à la collecte, la société de gestion met quelques mois à acheter un immeuble. Cet argent ne génère pas de rendement. Il est normal que les nouveaux investisseurs ne touchent pas de rendement.

Où trouver l’information sur les frais des SCPI ?

L’information réglementaire peut être complexe à comprendre. Il faut présenter les frais ex ante et ex post selon différents scenarii dans le DIC (Document d’Information pour l’Investisseur).

Il me semble plus lisible de se référer aux statuts de la SCPI (ou de demander à son intermédiaire financier).

Quelques mots sur Moniwan : réduisez les frais d’investissement de 2% !

Moniwan est une plateforme digitale qui distribue des SCPI en proposant de redistribuer une partie de la commission de souscription.

Moniwan propose les SCPI suivantes :

  • Epargne Foncière
  • LF Europimmo
  • LF Grand Paris Patrimoine
  • LF Les Grands Palais
  • LF Opportunités Immo
  • Pierval Santé
  • SelectInvest 1

Il est possible d’investir en pleine propriété, à crédit et en démembrement (Nue Propriété et Usufruit) et dans l’assurance vie.

Je suis moi-même client de Moniwan et extrêmement satisfait. J’apprécie à la fois la qualité de la plateforme digitale et la qualité des conseillers.

Vous pouvez faire une simulation et ouvrir un compte. Vous pourrez choisir d’être mis en relation avec un conseiller ou non.

Conclusion pour l’Epargnant 3.0 sur les frais des SCPI

Comme pour tout investissement, il est important de connaître la structure de frais des produits d’investissement et le montant de ces frais. Les SCPI ont des frais d’entrée relativement importants, même si l’on peut relativiser cela en se disant que c’est un investissement pour le très long terme.

Même si une ristourne sur les frais n’est pas une raison suffisante pour investir dans une SCPI, c’est un plus indéniable.

Je vous souhaite le meilleur pour votre épargne et surtout pour tout le reste.

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3 Commentaires

  1. Camilleservices dit :

    En effet, la SCPI est très intéressante en terme d’investissement.
    Mais il faut penser à diversifier son épargne quand même.
    Il faut bien regarder comment on investis et dans quoi on investis.

  2. Bonjour, je cite : “Si on investit sur 20 ans on arrive à 0,8% de frais par an. C’est plus qu’un ETF, mais bien moins qu’un fonds d’investissement actif.”
    Et pourquoi pas lisser sur 30 ans, on descendra au niveau des ETF.
    Oh, j’ai oublié, on sera déjà sous la terre….

  3. Stéphan dit :

    Bonjour,

    j’ai lu un article qui désencourageait l’achat de SCPI à la faveur des SIIC.

    L’argumentation qui était donné était que la valeur des part de SCPI était évalué par des experts qui n’avaient pas forcément intégré les pertes liées au COVID (vacances, locataires en faillite ou insolvables etc…).

    Qu’en est-il ?
    Comment s’assurer qu’on n’achète pas quelque chose de surcôté ?

    Stéphan