SCPI : tout savoir sur les frais et comment les réduire facilement ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir facilement, de manière diversifiée et sans les soucis de la gestion dans de l’immobilier. Comme pour tous les investissements, il est important de bien connaître les frais associés. Et je vois souvent des erreurs monumentales sur les frais des SCPI. Ils sont mal compris. Et les conseillers en gestion de patrimoine communiquent parfois de façon très étrange sur le sujet.

Aussi, il faut savoir qu’il est possible de fortement réduire les frais d’entrée, et ainsi améliorer le rendement de votre investissement.

Cet article permet de faire le tour de la question en profondeur.

Les frais des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

Les commissions de souscriptions

Les commissions de souscription sont parfois comparées aux frais de mutation (aussi appelés frais de notaire) dans l’immobilier en direct. C’est tout simplement faux. Ces frais servent d’une part à rémunérer le distributeur (un CGP, par exemple) et la société de gestion (pour assurer la recherche des actifs à investir). Cette commission est de l’ordre de 8% Hors Taxe et les ⅔ vont au distributeur (ce montant est le résultat d’une négociation entre la société de gestion et le distributeur).

Certains appellent cela des frais de sortie. Cela est aussi faux. Certes les rendements (appelés DVM sont calculés sur la base du prix des parts de SCPI, contenant les frais). Cependant, les frais sont bien versés au moment de l’investissement.

Le distributeur est rémunéré pour promouvoir le produit, pour donner du conseil et remplir les papiers. Les distributeurs peuvent redistribuer une partie de leur marge s’ils sont bien organisés. Lorsque cela se fait, c’est pratiquement toujours caché et on vous demande de ne pas le répéter.

Moniwan reverse officiellement une partie de cette commission aux investisseurs, en cash back. Pensez à ouvrir un compte.

Les frais de gestion

En moyenne, les frais de gestion sont de 10% des frais des loyers. Cela correspond à peu près à 0,35% à 0,4% de l’encours. Si on lisse les frais d’entrée sur 10 ans (ce qui est une durée minimum d’investissement pour les SCPI), on arrive à 1% à 1,2% de frais annuels. Si on investit sur 20 ans on arrive à 0,8% de frais par an. C’est plus qu’un ETF, mais bien moins qu’un fonds d’investissement actif.

Le rendement affiché est net de frais de gestion. 

Les commissions d’acquisition ou de cession d’actifs

Elle vise à rémunérer la société de gestion pour l’acquisition ou la cession d’actifs. C’est de l’ordre de 1,25% du prix de l’actif.

Le rendement affiché est net de frais d’acquisition et de cession d’actifs.

La commission de pilotage de la réalisation des travaux

Peu d’impact.

Les frais de structures intermédiaires

Parfois les SCPI achètent des immeubles à plusieurs, parfois ils le font en indivision, mais aussi parfois en SCI ou en OPCI (notamment sur les marchés étrangers, mais pas que). Cela n’a aucun impact sur les frais globaux du produit  puisque ceux-ci sont perçus stricto sensu comme sur la SCPI en elle-même mais il n’y a pas de doublon (soit les frais sont pris sur la SCPI soit sur la SCIsous jacente mais jamais sur les 2 c’est donc neutre sur l’actif net)

Les délais de jouissance

Les délais de jouissance ne sont pas des frais. Ils sont certes un coût pour le nouvel investisseur, car il ne va toucher les dividendes que quelques mois après l’investissement, mais c’est aussi un moyen de protéger les investisseurs existants. En effet, suite à la collecte, la société de gestion met quelques mois à acheter un immeuble. Cet argent ne génère pas de rendement. Il est normal que les nouveaux investisseurs ne touchent pas de rendement.

Interview de Christophe Descohand (Moniwan) sur les frais des SCPI

Par ailleurs, j’ai demandé à Christophe Descohand, qui dirige Moniwan de passer en revue l’ensemble des frais des SCPI. Christophe travaille dans le monde des SCPI et de l’immobilier d’entreprise depuis plus de 15 ans.

Il est aujourd’hui PDG de Moniwan (filiale de La Française et du Crédit Mutuel), une plateforme digitale qui cherche à démocratiser l’épargne, notamment en SCPI.

Il nous délivre un contenu incroyable. Nous allons parler de ces différents sujets :

• Les frais d’entrée, la commission de souscription (les frais de collecte, les frais de recherche)
• Les frais de gestion
• Les commissions d’acquisition ou de cession d’actifs
• La commission de pilotage de la réalisation des travaux
• Les frais de structures intermédiaires (SCI, OPCI, etc.)
• Le délai de jouissance (ce ne sont pas des frais, mais un coût pour l’investisseur)

Les frais d’entrée et de gestion des principales SCPI

Il n’est pas opportun de choisir les SCPI uniquement sur le critère des frais. Cependant, il est intéressant de connaître les frais d’entrée (de souscription) et de gestion.

Les meilleures plateformes de réduire vos frais d’entrée (jusqu’à 30%)

Il est possible d’économiser sur les frais d’entrée des SCPI avec quelques acteurs. Sachez que les acteurs traditionnels sont vent debout contre cette pratique. L’AMF a rendu un avis précisant que le “cash back” sur les frais d’entrée sont une pratique commerciale tout à fait autorisée.

Les acteurs à connaître sont :

• Moniwan
• Louve Invest

Moniwan : la plateforme de La Française (Crédit Mutuel)

Moniwan (voir mon avis complet ici) est une plateforme digitale qui distribue des SCPI en proposant de redistribuer une partie de la commission de souscription : 2% en règle générale, et même peu plus lors de promotions.

Moniwan propose les SCPI suivantes :

• Epargne Foncière
• LF Europimmo
• LF Grand Paris Patrimoine
• LF Les Grands Palais
• LF Opportunités Immo
• LF Avenir Santé
• SelectInvest 1

Il est possible d’investir en pleine propriété, à crédit et en démembrement (Nue Propriété et Usufruit) et dans l’assurance-vie.

Je suis moi-même client de Moniwan et extrêmement satisfait. J’apprécie à la fois la qualité de la plateforme digitale et la qualité des conseillers.

Vous pouvez faire une simulation et ouvrir un compte. Vous pourrez choisir d’être mis en relation avec un conseiller ou non.

Louve Invest : Le nouvel acteur indépendant

Louve Invest (voir mon avis complet ici) a beaucoup parlé de lui dans le monde de la distribution de la SCPI. C’est le premier acteur à avoir proposé des cash back de manière transparente et avec une offre de SCPI aussi diversifiée.

Louve Invest propose un cash back de 2,5% sur une cinquantaine de SCPI. Cela correspond donc à une économie de frais de 27% sur une SCPI comme Primovie.

Le parrainage d’Epargnant 3.0 pour économiser encore plus sur les frais.

Avec le parrainage d’Epargnant 3.0, vous avez un bonus supplémentaire pour votre premier investissement, pour chaque transaction :

• 0,2% de bonus supplémentaire si montant inférieur à 4000 euros
• 0,3% de bonus supplémentaire si montant entre 4 000 et 15 000 euros
• 0,4% de bonus supplémentaire si montant entre 15 000 euros et 50 000 euros
• 0,5% de bonus supplémentaire si montant supérieur à 50 000 euros

Cela fait un cashback de 200 euros supplémentaires, si vous investissez 50000 euros. Si vous investissez plus de 100 000 euros (ce qui n’est pas nécessairement rare si on emprunte), vous pouvez atteindre un cash back de 3% soit une réduction des frais d’entrée de plus de 30% potentiellement.

Cela s’applique au premier investissement, qui peut être fractionné et à crédit.

Pour cela, il faut vous inscrire sur le site web de Louve Invest et donner le code E30LOUVE (il suffit de le rentrer dans votre profil client).

Conclusion pour l’Epargnant 3.0 sur les frais des SCPI

Comme pour tout investissement, il est important de connaître la structure de frais des produits d’investissement et le montant de ces frais. Les SCPI ont des frais d’entrée relativement importants, même si l’on peut relativiser cela en se disant que c’est un investissement pour le très long terme.

Même si une ristourne sur les frais n’est pas une raison suffisante pour investir dans une SCPI, c’est un plus indéniable. Vous pouvez passer par Moniwan ou Louve Invest.

Je vous souhaite le meilleur pour votre épargne et surtout pour tout le reste.

Questions et réponses sur les frais des SCPI