SCPI : elles ont distribué 4,91 % en 2025, vous avez gagné 1,46 %

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21 commentaires

1. Bonjour,

   Vous ne parlez pas des OPCI qui si j’ai bien compris investissent à la fois dans des fonds immobiliers et dans les SCPI : est ce parce que vous jugez les OPCI peu pertinents ?

   Cordialement

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2. Bonjour,

   Il me semblait qu’il n’était pas possible d’investir dans des SIIC au sein d’un PEA. Est-ce que je me trompe à votre avis ?
   Aussi, est-il plus intéressant d’investir dans une assurance vie ou dans un PEA, pour des SIIC. ?

   Merci pour votre blog :)

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   1. Bonjour, il existe des ETF SIIC éligibles au PEA

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3. Pourquoi ne pas avoir parler des Scpi Européennes (et en démembrement quitte à faire) comme Corum, Novapierre ou Pierval ?

   A titre perso, j’ai crainte que l’immo français soit un peu surévalué (taux de crédit bas, chomage important) et peur d’une potentielle crise sur l’immobilier (taux de chomage important, dérapage budgétaire qu’il faudra sans doute rembourser par l’impôt…) et je suis un peu plus rassurer dans un pays comme l’Allemagne qui, me semble t’il, dégage un excédent budgétaire, maîtrise mieux ses budgets, a un prix de l’immobilier qui me semble plus accessible (je ne suis pas un spécialiste de ce dernier point). Mais les SCPI Européennes, c’est important. Voir aussi les fonds fermées (ZBI par exemple).

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4. Merci pour cette synthèse, étant donner que les siic ne sont pas décorellé en cas de baisse du marché boursier, autant rester sur une stratégie ETF diversifier et un “bon” fond euros?

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5. Bonjour, j’ai mis à jour l’article : je parle un peu plus des foncières cotées, et j’ai mis à jour des données sur les SCPI.

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6. Bonjour Edouard, Merci pour cette article très complet qui compare les différentes façon d’investir dans les SCPI. Je me lance un peu dans les SCPI via AV (Spirica) dans une but de diversificatio uniquement. J’attends avec impatience le futur article sur les foncières côtées. ;)

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7. Bonjour Edouard, article passionnant (comme toujours).
   Pour une action vous avez démontré qu’il est impossible d’identifier quelle action va surperformer. Selon vous le marché des SCPI est-il également efficient? En d’autres mots, pensez-vous qu’il soit possible d’identifier une SCPI “bon marché”?

   En vous remerciant

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8. L’immobilier est source de diversification. Question sur les trackers : quel(s) tracker(s) à couverture mondiale, côté(s) sur Euronext, sont disponibles avec un volume significatif ? Une offre large existe aux USA, les trackers Real Estate sont dans la culture du pays, mais l’offre semble pauvre chez nous. Des idées des membres du forum ?

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9. Ça a l’air plutôt intéressant comme placement. Bien que les rendements ne soient pas garantis, j’ai réalisé après quelques recherches que ces institutions enregistrent une bonne rentabilité annuellement. Merci pour cette publication.
   Ciao

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10. Merci de cet article fort intéressant sur un placement tres à la mode en ce moment.

    Investir dans des SCPI sur des biens immobiliers situés en France semble ainsi peu rentable et surtout risqué au vu des valorisations actuelles.

    Par contre, je me pose la question d’investir dans l’immobilier allemand, pour notamment me couvrir du risque de change dans l’hypothese de la fin de l’euro (inéluctable et donc à preparer) et du retour du Deutsch Mark et Franc:

    – On peut investir des maintenant à crédit dans de l’immobilier allemand qui sera in fine coté en DM

    – On bénéficie ainsi du rattrapage en cours de la valorisation de l’immobilier allemand tout en bénéficiant in fine d’une protection due à l’effet devise avec un DM qui devrait etre valorisé à +25% minimum par rapport au franc.

    Je suis encore en phase exploratoire mais j’ai repéré les liens suivants qui peuvent aider à avancer sur ce sujet.

    Je vous les soumets pour recevoir vos éventuels commentaires:

    ttp://www.objectifeco.com/immobilier/foncieres-cotees/2-scpi/scpi-allemande-une-fiscalite-plus-avantageuse-qu-en-france.html

    http://www.emprunter-malin.com/scpi-allemagne/

    http://investir-et-devenir-libre.com/faut-il-investir-dans-limmobilier-allemand/

    Qu’en pensez vous?

    Cordialement

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11. Bonjour,
    Il ne faut pas oublier que les SCPI sont avant tout de l’immobilier.
    Donc au niveau des frais, 10% est la norme.
    Comparez avec un bien en direct où à l’acquisition vous sortez 8% de frais notarié et 3 à 15% de frais d’agence.
    Sans compter que les SCPI parle de rendement net frais d’aquisition inclus, quand en immobilier, on parle souvent de rendement brut frais d’acquisition exclus.

    Sinon, le gros avantage des SCPI est surtout l’accès via le crédit, donc avec des fonds qu’on ne possède pas.
    Sinon en liquidité, c’est sûr, ce n’est pas le placement idéal.

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    1. Bonjour,

       Pour les frais, pourquoi pas. Cela étant, il faut faire attention. Ces frais incluent des frais de distribution de la SCPI. Ils viennent en supplément des frais dits de notaire et des frais de recherche. Donc en réalité, vous avez des frais d’acquisition à ceux qui sont affichés.

       Par ailleurs, c’est une question d’allocation d’actif. Je pense que les frais d’entrée pour l’immobilier sont aussi un mauvais plan !
       Mais, je vous rejoins, les SCPI sont probablement souvent intéressantes par rapport à, par exemple, un studio en direct. A moins, suiper bien travailler son marché, de retaper son bien, faire du home staging, du meublé etc.

       Pour le crédit. Je pense que l’on exagère un peu son intérêt. Ce qu’il faut regarder c’est le taux de rendement interne net d’impôt. Or l’achat à crédit, donc avec de l’argent que l’on a pas, que dans les cas que j’ai cités dans l’article. Autrement, c’est plus rentable de n’investir qu’avec l’argent que l’on a.

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       1. Bonjour à tous, et merci Edouard pour l’article,

          Je souhaite investir à crédit pour plusieurs raisons (locataire ma RP avec un loyer très très bas, pas de crédit en cours) mais avec un TMI à 30% (cadre sup en CDI sur Paris) j’exclue donc les SCPI sur l’immobilier en France. Souhaitant aller à court/moyen terme travailler en Suisse j’exclue les SCPI fiscales. Ne souhaitant pas gérer moi même un bien (en LMNP direct par exemple) il me reste : l’investissement à crédit dans les SCPI hors de France et le LMNP géré par professionnels. Ces deux solutions me semblent compatibles avec l’investissement passif à crédit et le fait que je serais a priori bientôt résident fiscal suisse.

          Que pensez-vous de ce choix d’investir à crédit dans des SCPI hors de France (style Corum XL) et dans le LMNP géré par professionnels ? (Et ce, en passant par un CGP indépendant car je débute)

          Merci à ceux qui auront pris le temps de me lire, j’attends vos retours avec impatience :)

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12. Merci Edouard. Ce post est une référence sur la fiscalité des SCPI selon moi.

    Cela m’a motivé pour reconsidérer les atouts et inconvénients de ce support.
    Et je suis moins enthousiaste qu’à l’époque où j’ai investi dessus via un crédit in fine.

    L’opération que j’ai réalisée à l’époque était la suivante :
    – investissement une SCPI de rendement
    – nantissement de la moitié du montant investit en SCPI sur un contrat d’assurance vie (fonds en euros)
    – crédit in fine avec un taux inférieur au rendement de la SCPI

    Ma thèse à l’époque était la suivante :
    (1) sur 20 ans, avec l’inflation, j’ai de bonnes chances de pouvoir revendre mes parts au même prix que je les ait achetées
    (2) pendant ce temps, comme la SCPI a un rendement supérieur à l’emprunt, je génère du cash flow. Si tout se passe normalement, ce cash flow est à moi (TRI infini);sinon il me permet d’amortir la baisse du prix de la part

    Mais aujourd’hui je vois les choses différemment : je ne suis plus du tout sûr que (1) soit valide, et je pense que le prix de la part peut beaucoup baisser dans certains scénarios.

    De plus, les cash flows générés semblent beaucoup moins intéressants si on voit les choses d’un autre point de vue.
    Considérons le scénario simplifié suivant :
    – prix de la part constant
    – on a un dividende fixe 2% au dessus du coût de l’emprunt

    Tous les ans on génère 2% de cash flow, mais seulement à peu près 1% net à cause des impôts.
    De plus il faut compenser les 10% de frais d’entrée, ce qui coûte 0.5% net annuels si durée de 20 ans.

    Ainsi les SCPI boostent l’AV de 1% par an (car on a bloqué que la moitié de la somme en AV).
    Or j’ai dû nantir l’AV dans la banque qui m’a fait le prêt. J’étais bien conscient à l’époque que cela signifiait un rendement inférieur aux meilleures AV internet.
    La sous-performance du contrat d’AV de ma banque par rapport à un contrat internet doit être d’environ 0.5%.

    Au final, dans ce scénario, l’ajout de parts de SCPI (avec levier 2 !) ajoute 0.5% de performance au fonds en euros. Le risque n’est quasiment pas rémunéré !!

    Bon il faut dire qu’entre temps les taux ont baissé (et j’ai renégocié mon prêt) et le prix de la part a un peu augmenté donc pour moi, la performance à postériori n’est pas si mauvaise pour l’instant.
    Mais cela ne veut pas dire que j’ai fait un bon investissement, simplement que j’ai eu la chance du débutant …

    Qu’en pensez-vous ? Voyez-vous les choses comme moi à l’époque ou comme maintenant (les deux raisonnement pouvant se tenir selon le point de vue) ?

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13. Comme le précédent commentateur, je reste pour l’instant à l’écart des SCPI. Je pense aussi que l’épargnant Français n’est pas trop rationnel quand il s’agit d’investissement immobilier (c’est comme la défiscalisation; ça anesthésie l’esprit critique) et que le rythme de collecte actuel entraîne des pratiques discutables (sociétés de gestion qui font racheter leurs propres SCI à leurs SCPI avec des valorisations opaques pour consommer le cash de la collecte).

    Pour renforcer et diversifier la part immobilière de mon patrimoine en plus de ma RP, je préfère les SIIC. C’est liquide et ça permet une meilleure diversification géographique et sectorielle. La volatilité ne m’empêche pas de dormir, mais je comprends que ça puisse être compliqué à gérer (psychologiquement et en pratique) pour d’autres personnes.

    Sinon, pour faire prendre conscience des risques potentiels des SCPI, j’étais tombé un article de 1997 dans l’Express intéressant “Gestion des SCPI: dérapage à tous les étages”. Indépendamment de l’avènement prochain ou non d’une crise des SCPI, l’article permets de mettre en lumière les magouilles qui peuvent prospérer dans un contexte d’engouement pour ce placement.

    http://lexpansion.lexpress.fr/actualite-economique/gestion-des-scpi-derapage-a-tous-les-etages_1406990.html

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    1. Mais quelques points tout de même sur des principes de base de gestion de portefeuille lazy:
       – La diversification, entre actifs si possible peu corellé, est à favoriser. Les SCPI sont tout de même assez décorellées.
       – La réussite vient surtout du psychologique, et il est important de se sentir bien avec son portefeuille.

       Par ailleurs, je trouve que c’est tout de même une façon d’investir dans l’immobilier beaucoup plus lazy que l’immobilier en direct (surtout si l’on optimise avec du meublé).

       Les SCPI ne sont donc pas complètement à bannir à mon sens. Et pour certaines personnes en mettre un peu, peut faire du sens.
       Après, c’est loin d’être un produit parfait, et je pense qu’il ne faut pas trop en mettre.

       Il faudra que je fasse un article sur les foncières cotées. Il y a aussi du pour et du contre de ce côté là.

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       1. Je suis d’accord avec vous sur le fait que les SCPI peuvent avoir leur place dans un portefeuille diversifié.

          J’y viendrai probablement un jour quand l’immobilier hors-RP commencera à représenter une somme suffisante dans mon patrimoine et que je commencerai à penser à stabiliser les revenus de mon épargne (et je n’ai pas trop un tempérament à me lancer dans la gestion en direct).

          Le but de mon message était seulement d’apporter mon point de vue et des éléments supplémentaires sur les risques qui peuvent peser sur les SCPI pour contrebalancer l’engouement actuel auprès des épargnants “bon père de famille” qui cherchent une alternative aux fonds en euros en perte de vitesse sans forcément mesurer les conséquences de leur investissement en SCPI.

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       2. Bonjour,

          Est-il intéressant d’investir à crédit dans les SCPI européennes (pour éviter la fiscalité française) étant français résident fiscal français mais sur le point de partir en Suisse travailler ?

          Un grand merci,

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14. Merci pour cette synthèse très intéressante et documentée sur un sujet qui suscite d’intarissables débats sur les forums d’investissement… Pour ma part, après pas mal d’hésitations, je suis resté à l’écart des SCPI, ne partageant pas l’appétit irrationnel de mes compatriotes pour l’immobilier. Surtout, outre la hauteur des frais, notamment d’entrée, la “mode” des SCPI m’inquiète un peu; certains risquent de regretter un jour de s’être engagés de manière hâtive dans un investissement illiquide si le vent vient à tourner. L’ampleur de la collecte pousse forcément certaines SCPI à acheter des biens de moindre qualité ou rentabilité, et les CGP ont un intérêt trop évident à préconiser cet investissement. Mais bon, l’idée que l’immobilier “ça n’peut pas baisser” a la vie dure. Je me borne à acheter des foncières européennes, voire françaises (Foncière Volta, CBO Territoria, mais celle-ci stagne depuis longtemps à mon goût) en PEA. Pour les SCPI, je suis d’accord, l’achat en AV me semble la meilleure (ou moins mauvaise) solution.

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    1. Je suis globalement assez d’accord avec vous. Pour préciser ma pensée et vous répondre sur certains points, j’ai completé l’article. Il est difficile de “timer” un marché, dont celui des SCPI. Donc, vu qu’il est possible d’investir progressivement, surtout en AV … je pense que cela se regarde.
       Le manque de liquidité (hors AV) est un réel problème. Et la performance n’est pas si bonne pour une liquidité si réduite.

       Pour les foncières, pourquoi pas. Mais c’est tout de même sacrément volatile. Il faudra que je fasse un article sur les foncières.

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