SCPI : quelles enveloppes fiscales ? Emprunt ou pas ?

Les SCPI (Société Civiles de Placement Immobilier) permettent de s’exposer à l’immobilier sans les tracas d’avoir à trouver par soi-même un bien rentable et sans avoir à gérer des locataires. Il existe de nombreuses façons d’investir dans les SCPI : au travers d’une assurance vie ou d’un PER (Plan Epargne Retraite), avec emprunt, en démembrement, grâce à une société civile, etc. Comment fonctionnent ces différentes solutions ? Quels sont les avantages et inconvénients ?

Quelle performance de l’investissement dans les SCPI ?

Les SCPI délivrent de la valeur grâce à l’évolution du prix de leur part, ainsi que par les dividendes qu’elles distribuent, essentiellement grâce aux loyers (d’ailleurs formellement on devrait plutôt parler simplement de distribution plutôt que de dividendes).

Pour avoir une vue sur le marché, on peut soit regarder l’ensemble du marché de manière agrégée, soit observer quelques SCPI de référence qui ont été créées dans les années 1970.

Les données agrégées remontent à 1980. On voit que l’évolution du prix des parts a augmenté de l’ordre de 1,8% par an, et la performance incluant les revenus (avant imposition) est de 8,1%. Sur cette période de 40 ans, l’inflation a été de 2,7%.

Le graphique ici représente l’évolution du prix des parts :

On y voit que les prix de l’immobilier d’entreprise est globalement croissant. Cependant, il peut y avoir des chutes. Par exemple, le prix a baissé de plus de 40% entre 1992 et 2004. Cela correspond à une baisse de 50% en prenant en compte l’inflation. Comme tout investissement, l’immobilier n’est pas sans risque.

Le graphique suivant montre l’évolution des revenus (les dividendes, sans la revalorisation des parts) à la fois en montant et en pourcentage du prix de la part.

Si le rendement en pourcentage baisse relativement régulièrement, on voit que le montant en euros est à la hausse. On notera que le revenu a baissé d’un peu plus de 20% entre 1992 et 1996. Il est très rapidement remonté. On remarquera aussi que l’évolution de ces revenus n’est pas corrélée avec l’évolution des actions (pensons aux krachs de 2000 et 2008). Cela peut être très intéressant afin de construire un portefeuille financier efficace.

Regardons aussi ce que donnent les dividendes d’une grosse SCPI historique, Epargne Foncière géré par la société de gestion “La Française”.

On peut voir sur cette SCPI une certaine forme de stabilité (même s’il faut prendre en compte qu’il y a eu une légère inflation sur la période). Ce n’est qu’un exemple.

Quel rôle pour les SCPI dans un patrimoine ?

Le cœur d’un portefeuille financier doit être composé d’actifs liquides et si possible peu corrélés (voir anti corrélés entre eux). Il faut mixer les actifs afin que le portefeuille soit adapté entre autres avec vos projets et au niveau de risque que vous pouvez accepter.

La liquidité est un aspect important, car c’est cette liquidité qui permet de faire ce que l’on appelle le rééquilibrage (rebalancing en anglais). Cela consiste à vendre les actifs qui ont le plus monté afin d’acheter les actifs qui ont le moins monté. Cela permet de conserver un niveau de risque approprié. C’est absolument indispensable pour tenir votre plan d’actions patrimonial dans le temps.

La théorie veut que le meilleur mix soit un mélange de fonds indiciels en actions et de fonds indiciels en obligations. En France, il est possible de choisir des bons fonds en euros plutôt que des ETF obligataires.

Cependant, les rendements des fonds en euros baissent chaque année. Il se pose la question d’aller chercher de la performance ailleurs. Les SCPI ont un rendement supérieur aux fonds en euros, et il est même possible d’optimiser ce rendement comme nous allons le voir. Cependant, les SCPI ne peuvent pas remplacer les fonds en euros ou les ETF obligataires car ce sont des actifs illiquides. La durée de détention doit être longue, notamment pour “absorber” les frais d’entrée/sortie qui sont significatifs.

Les SCPI peuvent venir en complément d’un portefeuille cœur, en étant un des satellites.

L’achat comptant

C’est la façon la plus facile d’acquérir des titres de SCPI. Vous aurez un choix large et ce sera relativement aisé. Le minimum d’achat varie d’une SCPI à l’autre, cela oscille entre 200 euros et 10 000 euros.

C’est simple à mettre en œuvre. Cependant, la fiscalité peut être assez dure. En effet, vous allez payer, sur les dividendes, un impôt correspondant à l’impôt sur le revenu au barème progressif (jusqu’à 45%) et les prélèvements sociaux de 17,2%.

Vous pouvez optimiser cela en choisissant des SCPI qui ont une partie ou la totalité de leurs immeubles à l’étranger. Les revenus étrangers sont imposés à la source et il n’y a pas de double imposition.

Par exemple, si une SCPI verse un dividende de 4,5% et que vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 41% vous allez toucher 1,8% net d’impôt, mais avec une SCPI 100% allemande vous allez toucher 3,4% net d’impôt.

Vous pouvez aussi optimiser en utilisant des distributeurs qui font des cash back (voir le partenariat Louve et Epargnant 3.0), c’est-à-dire une réduction du prix d’entrée (qui sont traditionnellement de l’ordre de 10%). Les deux seuls acteurs qui offrent des cash back sur les frais de SCPI de manière officielle, simple et transparente sont :

• Louve Invest (voir mon article sur le partenariat Epargnant 3.0 et Louve Invest)
• Moniwan (une filiale de la société de gestion “La Française”)

Même si ce n’est pas directement comparable, on peut faire un parallèle avec les fonds en euros. Lorsque l’on analyse les taux de rendement des fonds en euros, il faut retrancher les prélèvements sociaux de 17,2% (payés chaque année). Dans biens des cas, on arrive à un rendement annuel net d’impôt de moins de 1%. Le rendement des SCPI net d’impôt est supérieur à celui de l’immense majorité des fonds en euros (nous allons voir bientôt quels seront les résultats cette année). Mais encore une fois, on ne prend pas le même niveau de risque.

Il faut aussi prendre en compte que le prix des parts des SCPI peut augmenter. C’est une bonne nouvelle, mais il ne faut pas oublier que vous allez payer l’impôt sur la plus-value immobilière.

Aussi, notons que recevoir des revenus fiscalisés alors que l’on est en phase de capitalisation n’est pas optimal. C’est le cas de cette stratégie avec SCPI. Mais c’est aussi le cas d’autres stratégies fortement appréciées telles que l’investissement dans les actions à dividendes croissants ou non (j’en parle dans la formation Epargnant 3.0). Cependant, cela rassure de nombreux épargnants d’avoir un flux de revenus régulier. Et c’est peut-être optimal psychologiquement. Il est préférable de choisir un portefeuille financier avec lequel on est à l’aise, plutôt qu’un portefeuille optimal sur le papier, mais que vous n’arriverez pas à tenir dans la durée.

L’achat avec emprunt

Comme pour l’immobilier traditionnel, il est possible d’emprunter pour acheter des SCPI et jouer sur l’effet de levier. Cela peut être intéressant. Cependant, il faut tout de même savoir que les taux d’emprunt sont en général bien plus élevés que pour l’achat d’une résidence principale. Il faut même parfois déjà posséder sa résidence principale (tout en conservant un taux d’endettement raisonnable).

Mais dans quelques cas, et si vous êtes un bon client et un bon négociateur, vous pouvez avoir un excellent taux ! J’ai déjà vu des taux exceptionnels pour l’emprunt de SCPI.

Aussi, certaines banques qui prêtent vous obligeront à sélectionner les SCPI dans une liste restreinte.

De nombreuses banques facturent des frais de dossier par SCPI, donc dans ce cas on ne multiplie pas les lignes de SCPI et on se retrouve avec un portefeuille de SCPI qui peut être moins diversifié qu’en achetant sans effet de levier.

L’intérêt de l’achat de SCPI avec emprunt va dépendre du taux d’emprunt que vous allez avoir, de la durée de l’emprunt, de la liste de SCPI disponibles, des contreparties demandées (domiciliation de salaire ou non, etc.) et de votre taux marginal d’imposition.

Par exemple, avec un emprunt sur 20 ans à 2,5% par an (assurance comprise), vous aurez un TRI (taux de rendement interne), sur la durée de l’emprunt de 3,1% si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition (TMI) à 41% et de 4% si vous êtes dans la TMI de 30%.

Cette simulation est faîte avec un taux de rendement des SCPI standard de 4,6% qu’il est possible d’optimiser, et sans revalorisation des parts. Avec une revalorisation annuelle des parts de 1% (qui reste modeste), on passe à un TRI de pratiquement 6% avec une TMI de 30%.

Là aussi vous pouvez optimiser avec les acteurs qui font des réductions sur les frais d’entrée, et potentiellement les SCPI européennes.

L’achat en assurance vie et en PER (Plan Epargne Retraite)

La plupart des assurances vie ne sont pas adaptées à l’investissement en SCPI, notamment parce qu’elles ne reversent pas la totalité des loyers. Les meilleures assurances vie (voir l’article du blog sur les meilleures assurances vie), comme Linxea Spirit et Darjeeling de Placement Direct reversent 100% des loyers.

Linxea Spirit propose 19 SCPI tandis que Darjeeling en propose un peu plus d’une dizaine, alors prenons pour exemple Spirit (mais la quantité ne fait pas la qualité, disons qu’il a bien fallu que j’en choisisse une).

Les frais de souscription sont réduits par rapport à l’achat en direct (selon un savant calcul), ce qui est positif.

Les revenus sont versés sans le délai de jouissance habituel, qui est de l’ordre de 6 mois, c’est toujours cela de gagné.

Il faut ajouter les frais de gestion de l’envelopper assurance vie de 0,5% par an (des frais d’assurance vie très bas par rapport à la concurrence).

Il y a un certain nombre de conditions :

• Pas de versements programmés et d’arbitrage automatique
• Pour chaque versement, l’investissement sur des supports en unités de compte représentatives de parts de SCPI ne doit pas excéder 50% du montant total de l’opération
• Une pénalité de 3% si les SCPI sont conservées moins de 3 ans

Par ailleurs, il faut savoir que les revenus sont versés sur le fonds en euros et non réinvestis automatiquement dans la SCPI (contrairement à Darjeeling). Je préfère le reversement automatique.

La fiscalité de l’assurance vie est avantageuse lorsque le contrat a plus de 8 ans : un taux de forfaitaire de l’impôt sur le revenu de 7,5% (avec un abattement) auxquels il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%. Cet impôt est dû au moment des retraits (alors que dans l’investissement en direct l’impôt sur les dividendes est dû chaque année).

Il faut tout de même faire attention à certains plafonds de l’assurance vie, notamment la fiscalité est moins bonne quand les versements sont supérieurs à 150 k€ (voir l’article sur les plafonds de l’assurance vie).

Le rendement attendu lorsque l’on est prêt à s’engager sur le long terme est de l’ordre de 3,5% (en considérant un prix de la part stable).

Si vous êtes fortement imposé, il est possible d’utiliser le PER (Plan Epargne Retraite), et profiter d’une forme d’optimisation fiscale. Vous pouvez aller voir l’article Epargnant 3.0 sur les meilleurs PER.

Les SCPI en démembrement : nue propriété et usufruit

Il est possible d’investir uniquement dans la nue-propriété ou uniquement dans l’usufruit, de manière temporaire (de 3 ans à 20 ans). La nue-propriété correspond à la possession des murs et l’usufruit celle des loyers. Le nu-propriétaire profite de la hausse du prix de la part (et est impacté par la baisse) et l’usufruit profite des loyers.

L’intérêt de l’achat de nue-propriété est que vous achetez les parts de SCPI avec une décote. Cependant, en échange, vous ne touchez pas de dividendes pendant la durée du démembrement. C’est utile si vous n’avez pas besoin de revenus pendant un certain temps et êtes fortement imposés. Le cas typique est la préparation de la retraite.

Par exemple, la nue-propriété temporaire sur 5 ans d’Epargne Foncière coûte 71% du prix de la part. Vous allez pouvoir avoir une performance à revenus stable, et net d’impôt légèrement supérieure à 3,5% (sur la durée du démembrement). Le résultat est différent pour toutes les SCPI et chaque durée de démembrement.

Vous pouvez acheter de l’usufruit si vous êtes peu imposé ou si vous êtes une entreprise.

Comme d’habitude, on peut regarder les SCPI internationales de près (car à la fin du démembrement vous êtes imposés plein pot) et les distributeurs qui font des cash back sur les frais des SCPI.

Les SCPI au sein d’une Société Civile à l’impôt sur les sociétés (IS)

Si vous êtes fortement imposés, vous pouvez réfléchir à créer une société civile imposée à l’impôt sur les sociétés. L’impôt sur les sociétés sera inférieur à votre fiscalité personnelle, ce qui accélère l’effet boule de neige.

Il faut malgré tout faire attention car :

• Il est plus difficile d’emprunter au sein d’une SC qu’en direct
• Il faut sortir de l’argent à un moment et ajouter de la fiscalité (par exemple, la flat tax si vous versez des dividendes)
• Il faut gérer la société comme une vraie société (faire des assemblées générales, une comptabilité, etc.)

Vu les tracas j’aurais tendance à dire qu’il faut investir au minimum 300 k€ sur cette stratégie pour qu’elle fasse du sens.

Conclusion

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans les tracas de la gestion. Cet investissement, même s’il n’est pas sans risque, procure des revenus relativement stables. C’est un investissement long terme, car la liquidité est faible, les frais d’entrée sont élevés et le prix des parts peut parfois chuter.

C’est un complément intéressant aux actions et aux obligations. D’autant plus que les rendements des fonds en euros baissent (nous allons voir ce que cela donne cette année …).

De plus, le monde des SCPI est en train de se moderniser. Les sociétés de gestion se digitalisent, de nouveaux acteurs ont des plateformes digitales de plus en plus abouties et il est même possible d’avoir des réductions sur les frais d’entrée. Il est probablement en train de se passer ce qui s’est passé il y a quelques années avec l’assurance vie. Il n’y a encore pas si longtemps, en assurance vie, tout se faisait sur papier et les frais d’entrée étaient la norme. Cela a beaucoup changé …

Il existe de nombreux moyens d’investir dans les SCPI. Ils seront plus ou moins optimaux pour votre cas particulier. Mais aussi l’intérêt dépendra fortement des hypothèses que vous prenez (revalorisation de la part, évolution des loyers, etc.). Dans ces conditions, pourquoi pas diversifier ces différentes façons d’investir dans les SCPI ?

Vous pouvez choisir d’investir au travers d’une assurance vie adaptée (et/ou d’un PER si vous êtes fortement fiscalisé) pour la simplicité et en direct, surtout si vous pouvez avoir une réduction sur les frais d’investissement. Voyez l’article sur les meilleures assurances vie et les meilleurs PER.

Vous pouvez investir en direct, avec emprunt ou non. Pensez à regarder de près notre partenariat avec Louve Invest, qui vous permet d’avoir une réduction sur les frais d’entrée.

• Louve Invest (voir mon article sur le partenariat Epargnant 3.0 et Louve Invest)
• Moniwan (une filiale de la société de gestion “La Française”)

Je vous souhaite le meilleur pour votre patrimoine … et surtout pour tout le reste.