POINTS CLÉS
• Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier relativement facilement et sans avoir à gérer les biens.
• Les SCPI, malgré leurs frais élevés et le manque de liquidité peuvent être présent dans un portefeuille financier.
• D’un point de vue purement financier, il est souvent plus opportun d’investir au travers d’une assurance vie appropriée plutôt qu’en utilisant l’emprunt. Mais cela dépend de nombreux paramètres et notamment de l’anticipation sur la hausse ou la baisse du prix des parts de SCPI.
• Les SCPI sont un actif de diversification intéressant. Mais il n’est pas absolument nécessaire, a fortiori si le PEA n’est pas plein.


 

Les SCPI sont des sociétés qui investissent dans l’immobilier. Elles font la une des journaux, car elles offrent des rendements stables, assez élevés (5%) et pour un risque qui paraît faible au premier abord. Pourtant, j’en ai assez peu parlé jusqu’à maintenant. Les raisons sont notamment les suivantes :

  • C’est un produit assez spécifique à la France, et il n’y a pas d’étude académique sur le sujet.
  • L’investissement immobilier est très irrationnel. Le français est un fanatique de la Pierre et je n’avais pas trop envie d’engendrer des discussions non factuelles.
  • Les frais d’entrée, de plus ou moins 10%, m’ont toujours freiné.

Mais je me suis décidé à relever ce défi. Quelle est la place des SCPI au sein d’un portefeuille financier passif ?

Comment peut-on décrire cette classe d’actif ? Quelle est sa performance de long terme prévue ?

Les SCPI investissent dans l’immobilier, cela permet donc d’être propriétaire avec peu de soucis. On gère pour vous. Il est même possible de choisir des SCPI investies en immobilier professionnel, souvent plus intéressant que l’immobilier d’habitation. En plus, bon nombre des épargnants possèdent leur résidence principale, cela devrait permettre une certaine diversification. Ainsi, dans cet article je me focalise dans les SCPI qui investissent dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique), même si je fais aussi référence au marché des SCPI en général.

Pour commencer, regardons quelques graphiques.
L’immobilier résidentiel et l’immobilier professionnel en prix net d’inflation depuis 1950 aux États-Unis :


L’immobilier résidentiel à Paris et les SCPI (mais sur toute la France et tout type de SCPI confondues, pas seulement pro) en prix depuis le milieu des années 80, mais sans déduire l’inflation.


La performance de différents actifs depuis 40 ans, mais cette fois ci en incluant les dividendes ou les loyers.

Voilà, ce que l’on peut à mon sens déduire de ces graphiques, compléter d’autres données que j’ai en ma possession :
• L’immobilier d’habitation en prix, c’est-à-dire sans les loyers, net d’inflation n’augmente pas vraiment sur le long terme dans la plupart des pays. La hausse a été de moins de 1% par an aux États-Unis, en France ou à Amsterdam depuis 1900. En revanche, il y a eu un véritable boom depuis 40 ans dans de nombreux pays.
• L’immobilier d’habitation et pro ne sont pas complètement corrélés. Cependant, à mon sens, sur le long terme il ne peut y avoir de disparités trop grandes. Il est clair que si le prix au M2 des bureaux était deux fois moins cher, nombreux sont ceux qui se rueraient dessus pour les transformer … ce qui ferait monter les prix.
• L’immobilier n’est pas complètement sans risque. Il peut baisser de moitié facilement, surtout si l’on compte l’inflation. Cela a été le cas en France tant pour les logements en direct que pour les SCPI. Mais vous pouvez avoir d’autres exemples dans le monde dans cet article du blog. A noter que dans le même temps, les loyers ont aussi été plus ou moins divisés par deux.
• Depuis 1988, le prix des SCPI a fait du sur place. Durant cette période, l’inflation a été de 2% par an. Il est donc possible de perdre sur le long terme avec l’immobilier. Cela étant, si on inclut les loyers on repasse en territoire positif (il faut ajouter un peu plus de 6%).
• Si on regarde plus spécifiquement l’immobilier d’entreprise, les prix ont augmenté de 2% par an depuis 1980…mais l’inflation a été de 3%. Encore une fois, l’immobilier a perdu de la valeur sur le long terme, mais les loyers compensent, il faut ajouter 6,5% par an. On arrive donc tout de même à du 5% net d’inflation par an.
• Si on inclut les loyers sur les 40 dernières années, les SCPI ont plutôt bien performé (6,5% net d’inflation), mais légèrement moins bien que les logements à Paris (8,8%), les SIIC (9,4%) et les actions (10,6%). En intérêts composés la différence est énorme. Votre investissement en actions a été multiplié par 56 sur 40 ans, en monnaie constante et « seulement » par 12 avec les SCPI. Cependant, cette performance ne prend en compte ni le levier (il est possible d’emprunter pour acheter des SCPI) ni les frais d’entrée des SCPI.
• Les SCPI ont eu une performance sur 40 ans inférieure aux SIIC qui sont des sociétés cotées qui investissent dans l’immobilier. C’est normal, car c’est sociétés empruntent pour investir contrairement aux SCPI, qui sont très limitées dans ce domaine. Par ailleurs, je pense que le fait d’être côté donne plus de visibilité et oblige à plus d’efficacité.
• Les SIIC sont plus performantes, mais elles sont plus volatiles. Cette volatilité n’est, à mon sens, pas uniquement due à l’effet de levier de l’emprunt, mais aux comportements de la bourse. En effet, une SCPI aura dans la majeure partie des cas une valeur proche de ses actifs sous-jacents, contrairement aux SIIC. Vous voyez ainsi sur le graphique ci-dessous le différentiel entre la valeur de marché des SIIC des États-Unis et la valeur de ses immeubles. En 2008, l’immobilier physique a chuté et en plus les SIIC valaient nettement moins que l’immobilier dont elles étaient propriétaires. Évidemment, tout rentre dans l’ordre sur le moyen terme.

 

• Il est clair que les SIIC n’ont pas apporté, pendant la crise de 2008, l’effet diversificateur attendu. Vous trouverez ci-dessous un graphique comparant l’évolution d’un tracker SP500 (en bleu) et un tracker SIIC USA (en rouge) sur cette période.

La valeur des SIIC françaises a pratiquement été divisée par trois entre 2006 et 2009. Les SCPI ont en revanche peu bougé en 2008. Cela a donc permis de bien diversifier. Cela étant les SIIC ont eu un rôle diversificateur dans d’autres crises boursières par le passé.

Au final, les SCPI, ou l’immobilier professionnel a une performance de long terme entre les actions et les obligations. C’est normal, c’est un actif qui a un risque entre ces deux classes d’actifs.

Donnons des ordres de grandeur sur le long terme :

  • Actions : 6 à 9%
  • SIIC : performance légèrement inférieurs actions, et avec le risque équivalent à celui des actions (mais pouvant être parfois décorrélées)
  • SCPI : 4% à 6% (dont une large part vient des loyers)
  • Obligations : 3% à 4%
  • Inflation : 2%

Cependant, comme je le disais, cela ne tient pas compte du fait qu’il est possible d’emprunter pour acheter des SCPI (et chacun sait que les taux sont particulièrement bas en ce moment), de la fiscalité, des frais d’entrée. Alors, comment acheter et quel rendement futur pour les SCPI ?

Quelle est la meilleure façon d’acheter des SCPI ?

Il existe de très nombreuses façons d’acheter des SCPI, avec parfois des montages très complexes. Je vais ici me concentrer sur les montages les plus habituels.

Le calcul de la performance dépend naturellement de nombreuses variables. J’ai décidé ici de partir sur un taux de distribution de 5% par an et un prix de la part stable (net d’inflation). Certains argumenteront que le prix des parts de SCPI ont vocation à augmenter et d’autres que nous sommes au sommet d’une bulle. J’ai fait le choix de faire aussi simple que possible.

Dans la réalité, les SCPI hors fiscales ont distribué 4,61% en 2016, en baisse progressive annuelle depuis la fin des années 90. Dans le même temps, le prix des parts a augmenté (de plus ou moins 3% par an sur cette période, et de 1% par an depuis 5 ans). Ces chiffres ne prennent pas en compte l’inflation. Cependant, vous pouvez encore trouver des SCPI qui versent 5% (mais dont le rendement baisse aussi)! Par ailleurs, j’ai plutôt la conviction que l’on est en haut d’une bulle de l’immobilier et des SCPI. En effet, de nombreux épargnants sont attirés par une performance qui paraît sans risque. La collecte a donc été assez immense. Cela étant, c’est à relativiser, car aujourd’hui beaucoup d’actifs peuvent paraître surévalués (notamment du fait de l’afflux de liquidité des banques centrales) … ce qui fait qu’aucun n’est réellement surévalué (mais les rendements futurs baissent).

Plus important, comme dit plus tôt, à mon sens,  la tendance théorique est à une évolution de la part inférieure à 1% (déduite de l’inflation), et un bon dividende. En effet, je m’attache à écrire principalement sur de l’allocation stratégique de portefeuille, plutôt que sur de l’allocation tactique. Il est quasiment impossible de prévoir l’évolution des marchés sur le court terme, quel que soit le marché.

La première possibilité est d’emprunter pour acheter des SCPI. C’est l’effet de levier dont on parlait. Vous investissez avec de l’argent que vous n’avez pas et les taux sont bas. De plus, en ce qui concerne l’impôt, vous pouvez déduire les intérêts de vos revenus (uniquement de la SCPI).
Selon mes calculs, la performance après impôt est la suivante (on emprunte ici à 15 ans) :

La deuxième possibilité est d’acheter de la nue-propriété. Vous ne percevez pas les dividendes, mais en échange vous ne payez qu’une fraction du prix de la SCPI (par exemple, 65% pour une nue-propriété temporaire sur 10 ans). Vous pouvez arriver ici à une performance de 3,4% net de tout impôt, dont l’ISF. Point intéressant pour certains, la nue-propriété sort de l’ISF. Par exemple, si vous investissez 100K€ dans de la nue-propriété de SCPI (qui valent 1/3 de plus après un démembrement de 10 ans), ces 100K€ sortent de votre déclaration de patrimoine ISF. Vous pouvez donc ajouter le coût de votre ISF, soit entre 0,5% et 1,5%, à la performance de cet investissement. La performance totale devient alors probablement assez intéressante.

La troisième possibilité est l’assurance vie. Mais attention, la plupart ne sont pas intéressantes, car très chargées en frais et ne redistribuant pas l’ensemble des loyers de la SCPI. Spirica, distribuée par Linxea et mes-placements, est une des assurances vie les plus appropriées (100% des loyers, des frais d’entrée inférieurs à ce que l’on peut obtenir en direct et 0,5% de frais sur UC). En réinvestissant vos loyers à nouveau dans la SCPI vous pouvez avoir une performance annualisée ente 3,3% et 3,8% net d’impôt (prise en compte ou non de l’abattement sur plus-value et différentes modalités de calcul). Par ailleurs, l’assurance vie présente de nombreux avantages : vous pouvez investir progressivement, car il n’y a pas de frais fixes ou de minimum, vous pouvez facilement diversifier dans plusieurs SCPI, la liquidité est bonne (ou censée être bonne), vous pouvez plus facilement adapter les durées d’investissement en cours de route, vos pertes potentielles annuleraient des gains sur le reste de l’assurance vie (d’ailleurs, les frais d’entrée sont considérés comme des pertes), il s’agit d’une enveloppe intéressante pour la succession, etc. En revanche, vous n’êtes pas réellement propriétaire des SCPI, c’est l’assureur qui l’est (et lui-même ayant une créance envers vous). De plus, vous n’avez pas accès à l’ensemble des SCPI du marché.

La dernière possibilité est d’utiliser un fonds en Euros dit immobilier. À titre d’exemple, le fonds en Euros immobilier de Spirica a une performance 2016 de 3%, mais vous n’avez pas de frais d’entrée et vous êtes couverts contre une baisse des SCPI.

Il faudrait naturellement faire d’autres calculs en simulant des baisses et hausses du prix de la part, des baisses et des hausses des loyers … Voilà cependant quelques grandes lignes :

  • Pour la nue-propriété, la hausse ou la baisse du prix de la part est répercutée à (à peu près) 100% sur votre investissement. Pendant la période de démembrement, vous ne prenez pas de risque sur le pourcentage de distribution. Par exemple, si vous prévoyez une hausse annuelle de la part de 1%, vous pourrez avoir une performance annualisée de 4,5%.
  • En ce qui concerne l’emprunt, prenons un exemple. Dans le cas d’un emprunt sur 15 ans à 3% par an et un TMI à 30%, vous obtenez une performance de 4,9% si les loyers sont stables (donc baissent en pourcentage) et 5,4% si les loyers restent identiques en pourcentages (cela me paraît moins probable, car cela signifie que les loyers augmentent). Ces chiffres sont à comparer avec un prix de la part stable. La performance était alors de 2,9%. On voit donc que le gain de performance est nettement supérieur à la hausse de la part. C’est l’effet levier. Mais attention, cela fonctionne dans les deux sens. Une baisse annuelle de 1% du prix de la part, avec des loyers constants en valeur, et la performance descend à 0,7%. Si on prolonge la tendance des 5 à 10 dernières années avec une hausse du prix de la part de 1% et une baisse du rendement de 0,2 point par an, on arrive à une performance annualisée de 2,9%.
  • En assurance vie, si on garde un pourcentage de loyers identiques la performance est adaptée de 78% à 85% de l’évolution du prix de la part (on déduit les prélèvements sociaux et potentiellement un impôt de 7,5% si l’on dépasse un seuil). Avec une hausse de la part de 1% et une baisse de 0,2 point annuelle des loyers, la performance annualisée est de 3,1% à 3,3% (avec uniquement les prélèvements sociaux).

Conclusion pour l’Épargnant 3.0

L’investissement en SCPI est intéressant, car il permet de diversifier son portefeuille dans un actif moyennement corrélé avec le reste des actifs. Il est aussi probablement agréable pour de nombreux épargnants d’être propriétaire immobilier (sans les tracas de la gestion en direct). Il ne fait pas sous-estimer cet aspect psychologique. Il est important de se sentir bien avec son portefeuille financier.

Si l’on pense que le prix des parts des SCPI et le pourcentage de loyers resteront stables, le choix de son enveloppe d’investissement peut être résumé ainsi dans les grandes lignes :

  • Si l’on a un TMI de 14% ou moins, l’investissement par endettement semble à privilégier.
  • Si l’on a un TMI de 30%, l’assurance vie est à privilégier à moins d’avoir accès à un excellent taux d’emprunt.
  • Si l’on a un TMI de plus de 41%, l’assurance vie semble à privilégier.
  • Si l’on paye l’ISF, la nue-propriété peut être intéressante.

Si l’on pense que le prix de la part va augmenter, l’assurance vie devient moins intéressante, car l’effet levier prend le dessus. Et si l’on pense que le prix des parts va diminuer, c’est naturellement le contraire.  La nue-propriété est, par nature, une assurance contre la baisse des loyers.

Mais, les chiffres que nous avons calculés plus haut montrent aussi que malgré la capacité à s’endetter, la performance finale pour l’épargnant est bien inférieure à la performance théorique. Ainsi, pour une performance théorique de 5%, l’épargnant va toucher (net de frais et net d’impôt) dans de nombreux cas entre 3,4% et 3,8%. C’est 30% de moins. En revanche, en utilisant un ETF dans un PEA vous allez réellement toucher plus de 80% de la performance de la classe d’actif. La différence pour un ETF dans une assurance reste inférieure aussi, mais dans une moindre mesure.

Ainsi, je pense que les SCPI ont leur place dans un portefeuille passif, mais probablement uniquement en source de diversification. Par ailleurs, cette diversification devient plus rentable une fois que le PEA est plein.

Il s’agit d’un sujet complexe qui mériterait un livre et l’analyse doit être adaptée à votre propre cas. Cependant, je pense que cet article donne un bon tour d’horizon et va parfois à l’encontre de certaines idées préconçues.