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L’IMMOBILIER PEUT BAISSER (PRÈS DE CHEZ VOUS), EN QUELQUES GRAPHIQUES

L’idée de ce court article n’est pas de dénigrer l’immobilier, mais de montrer en quelques graphiques que l’immobilier peut aussi baisser. Comme tous les actifs, il y a des risques.

Alors l’immobilier est-il est actif dangereux ?

L’immobilier américain a subit de nombreux krachs

L’immobilier aux Etats-Unis depuis 1880 a stagné

Le premier graphique est issu des recherches de Robert Schiller, prix Nobel d’Économie en 2013. On peut observer plusieurs choses :

  • Les prix de l’immobilier aux États-Unis, donc un pays en croissance (tant en population qu’en richesse), ont augmenté en moyenne, inflation déduite de 0,3% par an (sans prendre en compte les loyers). Probablement moins que ce vous imaginiez.
  • L’évolution des prix ne semble pas corrélée à la population, aux coûts de construction, et aux taux d’intérêt.
  • Il peut y avoir des baisses significatives : entre 1894 et 1920, les prix ont plus ou moins été divisés par deux, et entre 2007 et 2011 ils ont perdu un peu plus de 30%.
schiller_immobilier

L’immobilier à Chicago et New-York a baissé entre 40% et 50%

Vous allez alors probablement me dire que les États-Unis sont un vaste pays et qu’il ne faut pas moyenner tout ça.

Prenons donc deux villes, assez densément peuplées et qui paraissent plus attirantes.

L’immobilier à Chicago a perdu 50%

chicaco_immobilier

Dans ce graphique voilà les données pour Chicago : entre 2007 et 2012, la baisse a été de 40% sans prendre en compte la perte de pouvoir d’achat additionnelle liée à l’inflation, soit 15% de perte à additionner !

L’immobilier à New-York a perdu 40% de sa valeur

Même New York a baissé de plus de 25% sur cette période. En ajoutant, l’inflation on est plutôt à 40% de perte de pouvoir d’achat !

Krach Immobilier New-York

En 2019, il n’est toujours pas remonté à son niveau de 2007 (surtout en prenant en compte l’inflation).

L’immobilier japonais a vu son prix divisé par 2 et n’est jamais remonté

Mais allons voir du côté de Tokyo, car les choses sont encore pires : une chute des de plus de la moitié et en plus avec une stagnation depuis un bon bout de temps.

tokyo_immobilier

Danger sur l’immobilier espagnol : un krach de 50%

Vous allez bien sûr maintenant me dire que ce sont des exemples bien lointains ! Revenons donc à l’Europe et un pays limitrophe à la France, l’Espagne ! Entre 2007 et 2014, la baisse de l’immobilier a pour le moins été significative : 50% (en prenant en compte l’inflation), et sans une seule année de hausse !

L’évolution annuelle des prix

Le graphique ci-dessous présente l’évolution annuelle des prix (et non le niveau de prix).

immobilier_espagne

Le prix au M2

Et ci-dessous l’évolution des prix au M2 (donc sans prendre en compte l’inflation). En 2019 on est encore loin des plus haut de 2018, et largement en dessus de 2002 si l’on prenait en compte l’inflation.

Sans surprise : gros danger sur la Grèce

L’évolution des prix en Grèce depuis

L’immobilier en Grèce a pratiquement été divisé par deux en quelques années. Il est vrai que l’augmentation dans les années 90 a été vertigineuse, mais tout de même !

L’évolution des loyers

On a l’habitude d’entendre que les loyers ne peuvent pas baisser. Mais force est de constater que cela peut arriver. Ils ont baissé chaque année depuis 2011 en Grèce, et pas qu’un peu !

L’immobilier résidentiel français et les SCPI, un investissement risqué ?

L’immobilier résidentiel parisien dans les années 90

Prenons encore plus proche de chez nous. Les prix de l’immobilier parisien dans les années 1990. La baisse a été de 30% en l’espace de 6 ans. Il faut encore une fois retrancher l’inflation sur cette période soit à peu près 10%.

immobilier_paris

Pour faire ce graphique, je me suis appuyé sur les données de l’INSEE et des notaires, qui ne remontent que jusqu’en 1992. Mais en complétant par d’autres données, notamment de James Friggit, on s’aperçoit que la baisse a commencé avant 1992. En 1990 et 1991, l’immobilier parisien avait déjà perdu plus de 10%.

Donc, oui Paris, cette ville lumière, si riche en emplois et en culture, où tout le monde veut habiter, provinciaux et riches étrangers, a déjà eu un marché immobilier dont les prix ont été divisés par deux ! Peu semblent s’en souvenir.

L’immobilier professionnel avec les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : danger, il a pu baisser très sérieusement, à quand la prochaine crise ?

Mais ne parlons pas que de l’immobilier résidentiel, parlons aussi des SCPI, un produit qui attire un nombre croissant d’épargnants, alléchés par le soi-disant excellent rendement par rapport aux risques. Pour rappel, les SCPI sont plus ou moins des fonds (non-côtés) qui investissent dans les locaux professionnels (commerces, bureaux, etc.).

immobilier_scpi

Que voyez-vous sur ce graphique ? Déjà, les prix n’ont pas augmenté depuis 1988. Pensez-vous que c’est normal d’avoir une telle décorrélation entre l’immobilier professionnel et l’immobilier résidentiel ? Deuxièmement, on voit aussi que la chute a été brutale dans les années 1990 avec une baisse de plus de la moitié, hors inflation. Aujourd’hui, il s’agit d’un investissement réellement à la mode, qui attire beaucoup les investisseurs. Peut-être est-on en situation de bulle sur cet immobilier ?

Malgré tout si vous voulez investir en immobilier, vous pouvez lire cet article sur les SCPI et les foncières cotées

Conclusion sur l’immobilier : il y a du danger et du risque … comme sur tout investissement

Le risque par rapport aux portefeuille financiers

Vous allez me dire que ça finit toujours par remonter et on investit dans l’immobilier pour le long terme. Mais n’est-ce pas la même chose pour les actions ? L’intérêt des actions est entre autres de pouvoir réellement diversifier et d’investir progressivement. Au final, un portefeuille équilibré composé de bons fonds en Euros et d’un PEA composé d’ETF sera, d’une certaine façon moins risqué que l’immobilier. Ou en tout cas, vous prenez un type de risque différent, mais équivalent, et non pas largement supérieur.

Avec de l’immobilier, en général vous investissez dans un ou quelques emplacements, dans la même région du globe et donc les mêmes risques (géo) politiques, sociaux et économiques. Avec un ETF « Monde » vous investissez dans 1650 entreprises dans le monde développé. En ajoutant, un ETF émergent vous ajoutez 835 entreprises. Et par exemple, en ajoutant un tracker « Zone Euro Small Cap » vous ajoutez encore 450 entreprises. Or il est facile de trouver des trackers de qualité (c’est-à-dire peu chers, avec un bon encours et une bonne liquidité) aisément sur ces zones.

Les différentes formes d’investissement dans l’immobilier

Lorsque vous investissez en immobilier il est important de comprendre les différents options :

Sur ce, je vous souhaite le meilleur pour votre épargne et pour tout le reste.

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8 Comments

    1. Edouard Petit dit :

      Merci pour le lien, intéressant pour les SCPI … je ne l’avais pas encore vu.

      Il y a effectivement pas mal de gens qui pensent que l’on est en bulle immobilière.
      Il y avait historiquement James Friggit sur l’immobilier résidentiel. UBS vient de sortir une étude « UBS Global Real state Bubble Index » qui indique que Londres et Hong-Kong sont très sur évalués, et Paris sur évalué.

      Votre étude parle de l’immobilier pro. L’immobilier pour particulier pro et particuliers sont assez décollés mais c’est tout de même parlant. En tout cas, cela devrait intéresser tous les gens qui investissent en SCPI qui pensent que c’est une performance et un rendement sûr. Ce qui n’est, naturellement, pas le cas. Ici on a 20 à 30% de surévaluation.

      L’effet des taux bas est à mon sens insuffisant pour expliquer cette sur évaluation.

      Le seule problème c’est que tous les actifs sont plus ou moins surévalués, en fonction de son point de vue. Où peut-on alors se réfugier ? La seule vraie réponse est la diversification, en évitant les frais (et il y a beaucoup de frais d’en l’immobilier et peu de diversification finalement ; mais en avoir dans son patrimoine est probablement une bonne chose).

  1. Bonjour,
    Interessant blog, après lecture du livre papier. Une question puisque vous parlez ici d’immobilier: que penser des « EFT immobiliers », et des AV axés ou en partie composées d’immobilier (SCPI, etc…)? Il faut les considérer comment? comme un investissement immobilier? des actions donc avec le risque qui va avec? Y compris quand il s’agit de trackers?
    Bon, c’est peut-être un peu vague, sorry, je débute -en phase « apprentissage » encore! ;-)

    1. Edouard Petit dit :

      Les ETF immobiliers sont intéressants. Ils permettent d’investir sur le secteur des SIIC (REITS en anglais), de l’immobilier pro avec levier intégré (ces entreprises empruntent pour acheter leurs actifs). Ce secteur est parfois/souvent moyennement corrélé avec l’ensemble du marché actions. On peut donc imaginer surpondérer un peu ce secteur.
      Les SCPI sont de l’immobilier pro non côté. Comme tout non côté, la volatilité est masquée et c’est peu liquide. Vous avez par ailleurs des frais assez élevés (notamment d’entrée). Et enfin, il faut choisir un fonds, un gérant et ce n’est pas si simple. Mais il y a pas mal d’avantages. Il y a aussi pas mal de façons différentes d’investir dans les SCPI : avec emprunt, en nue propriété, dans une AV etc. Chaqsue enveloppe a ses avantages et inconvénients. Par ailleurs, l’investissement en SCPI est vraiment à la mode. Et comme tout investissement à la mode, il y a potentiellement une bulle et un risque de sous-performer dans les prochaines années.
      Les fonds en Euros en immobilier sont un sujet en tant que tel mériteraient un article (a minima). Mais en gros, ce sont des fonds en Euros avec des SCPI dedans.

  2. Très bon article bien argumenté.
    Comment évaluez-vous le risque de l’immobilier par rapport au risque action.
    Diriez-vous qu’un actif immobilier est aussi risqué que d’avoir par exemple 50% actions et 50% obligations; ou plutôt 70% actions et 30% obligations ?
    Quels critères vous sembleraient pertinents pour une telle comparaison : volatilité ? max drawdown ? autre chose ?

    De manière générale, je tiens à vous féliciter pour la qualité des articles de votre blog, c’est toujours très bien rédigé et il y a de vraies perles dans vos articles.

    1. Edouard Petit dit :

      Merci Black.
      Pour ce qui est du risque de l’immobilier, la réponse n’est pas facile. Déjà, le risque est perçu de manière très différente en fonction des gens. De plus, les français ont un attachement viscéral à l’immobilier. La pierre est moins risqué qu’une entreprises pratiquement par définition dans l’esprit des français.
      La perte maximale est indicateur parlant (largement plus que la volatilité), c’est pour cela que je l’ai utilisé dans cette article. Mais la perte maximale des actions est supérieure à celle de l’immobilier lorsqu’on le regarde en agrégat. En agrégat, l’immobilier est un peu moins performant que les actions et un peu moins risqué. Disons 1/3 de moins.
      Mais l’immobilier est souvent à effet de levier, ça augmente la performance et le risque. Certains argumenteront qu’un emprunt à 25 ans est une assurance contre l’inflation, et même contre la désinflation car vous pouvez renégocier vos taux. C’est une bonne assurance familiale aussi.
      Le problème de l’immobilier c’est qu’en général vous achetez un seul bien, vous n’achetez pas un agrégat, une classe d’actif. Ainsi, votre investissement est très peu diversifié, géographiquement et vous rentrez d’un seul coup dans le marché.
      Par ailleurs, c’est très peu liquide et vous ne pouvez pas faire des choses plus qu’utiles telles que le rebalancing.

      Après, on a le plaisir d’être chez soi, c’est de l’épargne forcée, on a le sentiment d’être en sécurité (même si c’est la banque qui est propriétaire) … Ce n’est pas à négliger.

    2. Bonjour,
      Merci pour l’article très intéressant, ça fait des années que je suis sur la marché des action d’entreprise et autres mais jamais sur l’immobilier, je suis un grand fan des etf.
      Donc vous me conseillez quoi exactement dans l’immobilier ? Quelle SCPI ou qu’elle SCPI eff prendre ?
      Vous investissez en quoi vous personnellement svp ?